БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ

Характерные ошибки в документальном оформлении сделок

Ускоренное становление в нашей стране рыночной эконо­мики, связанное с изменением форм собственности и появле­нием миллионов новых собственников и миллионов новых юридических лиц, вызвало потребность в сотнях новых руко­водителей и бухгалтеров. И этот спрос неминуемо породил со­ответствующее предложение. Материал, изложенный в данном параграфе, поможет избежать многих ошибок.

Ошибки при операциях с основными средствами

Отсутствие расчета экономической эффективности от капи­тальных вложений в основные средства. Очевидно, что капита­лы, омертвленные в основные средства, должны приносить до­ход. Само собой разумеется, что вновь созданные и приобретен­ные объекты основных средств потребуют и соответствующих эксплуатационных затрат по их содержанию, куда следует так­же включить налог на имущество предприятий.

К сожалению, в хозяйственной практике достаточно часто отсутствуют расчеты экономической эффективности от исполь­зования в предпринимательской деятельности объектов основ­ных средств. Не подлежащая обсуждению аксиома о необходи­мости предварительного расчета эффективности произведен­ных инвестиций на практике отсутствует. Расчеты, которые были обязательны для всех экономистов и плановиков еще лет назад, подчас заменяются лишь интуицией руководителя и устными советами коллег.

Капитальные вложения в арендованные основные средства производятся арендатором без согласия с арендодателем. В до­говорах аренды основных средств, если и имеются пункты, рег­ламентирующие порядок текущего ремонта арендованных ос­новных средств, порядок капитальных вложений в арендован­ные основные средства (новое строительство, достройка, реконструкция, модернизация) практически всегда отсутствует.

Гражданский кодекс РФ регламентирует вопросы улучше­ния арендованного имущества, произведенные арендатором.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арен­дованного являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение сто­имости этих улучшений, если иное не предусмотрено догово­ром аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного иму­щества, произведенных арендатором без согласия арендодате­ля, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено за­коном.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных от­числений от этого имущества, являются собственностью арен­додателя.

Особым образом регулируются сейчас вопросы капиталь­ных вложений в арендованное имущество в случае аренды пред­приятий.

Статьей 656 Гражданского кодекса РФ установлено:

«По договору аренды предприятия в целом как имуществен­ного комплекса, используемого для осуществления предпри­нимательской деятельности, арендодательобязуется предоста­вить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и дру­гие входящие в состав предприятия основные средства, пере­дать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых дого­вором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природ­ными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с пред­приятием, права на обозначения, индивидуализирующие дея­тельность предприятия, и другие исключительные права, а так­же уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию».

Следовательно, здесь речь идет об аренде предприятия в целом — со всем имуществом, всеми активами и пассивами, а также с торговой маркой предприятия и марками производи­мой продукции.

Для такого случая аренды всего предприятия статья 662 Гражданского кодекса РФ предусматривает следующий поря­док капитальных вложений: «Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендо­дателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено дого­вором аренды предприятия. Арендодатель может быть осво­божден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имуще­ства несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуата­ционных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности».

Согласно Положению по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности (приказ Минфина №34 н) (п. 42), «законченные капитальные затраты в арендованные здания, сооружения, оборудование и другие объекты, относящиеся к основным средствам, зачисляются арендатором в собственные основные средства в сумме фактических расходов, если иное не предусмотрено договором аренды».

В том же положении (п. 43) предусмотрено, что «изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции и частич­ной ликвидации соответствующих объектов».

Таким образом, нормативными документами предусмот­рено, что капитальные вложения арендатора в арендованные основные средства учитываются в его балансе в составе соб­ственных основных средств на все время действия договора аренды, если договором не предусмотрено иное.

На практике достаточно часто встречается ситуация, когда арендодатель-собственник основных средств (производствен­ного оборудования или помещений) с радостью заключает до­говор аренды, в котором помимо достаточно высокой регуляр­ной арендной платы предусмотрена обязанность арендатора по реконструкции полученного в аренду объекта основных средств. При этом руководство организации арендодателя-соб­ственника наивно полагает, что это однозначно выгодно для их организации, так как эти вложения ей и достанутся.

Встречаются случаи, что арендатор производит реконструк­цию и модернизацию полученных в аренду объектов основных средств вообще без разрешения арендодателя.

Таким образом, если договор аренды не предусматривает категорическое условие, что любые капитальные вложения арендатора в средства, произведенные им пись-

Менногоразрешения арендодателя, вдекртнемедленное растор­жение договора, то возникает ситуация, крайне невыгодная для арендодателя.

Предположим, что арендатор произвел капитальные вло­жения в арендованные основные средства. При этом арендода - тельдолжен возместить их стоимость, если иное не предусмот­рено договором аренды.

Однако даже если арендатор безвозмездно передаст рит) эти капитальные вложения арендодателю, то это также вряд ли обрадует арендодателя, поскольку третьим абзацем пун­кта 2.7 Инструкции Госналогслужбы РФ №37 «О порядке ис­числения и уплаты в бюджет налога на прибыль» от 11 августа 1995 г. предусмотрено: «По предприятиям, получившим без­возмездно от других предприятий основные средства, товары и иное имущество, налогооблагаемая прибыль увеличивается на стоимость этих средств и имущества, но не ниже их балансовой (остаточной — по основным средствам) стоимости, числящей­ся у передающей организации. При этом их стоимость по дан­ным бухгалтерского учета передающей стороны указывается в документах по передаче».

Следовательно, собственник объектов основных средств перед заключением договора аренды должен четко просчитать все варианты, имея в виду, что:

• либо ему придется компенсировать капитальные вложе­ния, произведенные арендатором, отвлекая на это источники собственных средств (чистую или нераспределенную прибыль, фонды накопления или уставный капитал),

• либо ему придется принять их безвозмездно, увеличив на сумму этих вложений свою налогооблагаемую базу по налогу на прибыль;

• либо сразу принять на свой баланс эти вложения и за­честь их в качестве арендной платы.

В любом случае эти варианты должны быть учтены при зак­лючении договора аренды. В противном случае арендодатель вместо выгоды от сдачи в аренду своего имущества может ос­таться «в долгах как в шелках», в оплату которых и пойдет его собственность.