Прогнозы развития рынка недвижимости в 2007 году
Что будет с ценами на жилище в последнее время? Как и раньше рост либо все таки падение? В связи с необычным всплеском спроса на квартиры многие наши граждане желали бы, в конце концов, получить от профессионалов рынка конкретный ответ. Его попробовали дать участники «круглого стола» «Вероятные сценарии развития ценовой ситуации на рынке недвижимости», который был организован ИД «Building».
Как понятно, одним из оснований, вероятного падения цен на жилую недвижимость послужили заявления неких игроков рынка об увеличении сроков экспозиции квартир. С учетом того, что средняя стоимость за квадратный метр в столице превысила $4000, допустить схожее развитие ситуации полностью может быть. И для участников рынка, и для покупателей жилища новенькая ценовая планка оказалось труднопреодолимой. А коль так, то в последнее время можно ждать массовый выход на рынок «инвестиционных» объектов, с следующем к переизбытком предложения и обвалом цен. Не считая того, некие аналитики считают, что главную скрипку обязательно сыграет и понижение глобальных цен на энергоэлементы.
Нефть и квадратный метр
Вправду, «нефтяные» средства, которые вливаются в бюджет страны, как и раньше остаются массивным катализатором экономических процессов. В первом полугодии стоимость на энергоэлементы была, пожалуй, самой высочайшей за всю историю рынка. По данным Росстата, РФ экспортировала 124 млн. тонн нефти. Объем денежной выручки составил $49,5 миллиардов долл. Но за тот же период объем Стабилизационного фонда вырос на $23 миллиардов баксов. Откуда надбавка - полностью разумеется. Выходит, что в экономику страны попало только $26,5 миллиардов. По словам Сергея Елисеева - директора департамента маркетинга и планирования компании Building MG, наша экономика живет так, как жила бы при стоимости 1 барреля нефти $29,5. Означает, мы должны признать, что причина увеличения цены жилища совсем не в нефти. В пользу такового вывода гласит еще одна увлекательная деталь. В 2001-2002 гг. векторы динамики цен на энергоэлементы и московскую недвижимость были прямо обратными. В протяжении долгого периода времени нефтяные цены имели тенденцию к неспешному, но понижению. Это была очень устойчивая тенденция, которая вызывала обеспокоенность, в том числе у русского правительства. Цены же на квадратные метры в столице в этот момент показывали темп роста приблизительно 5-6% за месяц.
Инвесторы «подхватят» рынок
Ждать, что на рынок недвижимости будет вброшен значимый объем квадратных метров, обретенных с целью инвестирования средств, естественно можно. Вот только довольно ли будет их для обвала цен? Как заявил в процессе «круглого» стола Тимур Баткин, заместитель генерального директора компании «ДОН-Строй», «сегодня количество «инвестиционных» квартир, выставленных на вторичную продажу через «ДОН-Строй» составляет порядка 15 % (в текущее время 85 квартир при общем предложении 650 квартир). В целом по рынку число вкладывательных сделок не превосходит 20-25%. Это та толика, которая, не может серьезно, тем паче, чертовски воздействовать на колебания цен.
Не считая того, инвесторы навряд ли будут резко сбрасывать квартиры. Приблизительно 50 % из их получают недвижимость не только лишь в спекулятивных целях. Одни планируют играть «в долгую» - сдавать недвижимость в аренду, вначале наслаждаясь наименьшей доходностью. Другие, покупая квартиру, не имеют четкого представления о ее будущем использовании.
Но даже те, что приходят с ярко выраженными спекулятивными целями, выставляя квартиры на вторичном рынке, не изменяют общий объем предложения, потому что сходу после реализации они вкладывают средства в последующий объект недвижимости. Сейчас у большинства инвесторов уже сложилось осознание роста рынка жилища в длительной перспективе. Они удостоверились в том, что у недвижимости практически нет кандидатуры. Даже когда рынок начинает идти вниз либо стабилизироваться, для таких инвесторов это не сигнал сбрасывать недвижимость, а сигнал брать ее на прибыльных критериях. Более того, при таковой ситуации инвесторы всегда «подхватят» падающий рынок.
Во всем повинет дисбаланс
Словом, ценами как и раньше правит спрос. Сейчас на рынке недвижимости сложился типичный механизм взаимовлияния. Люди продают свои квартиры (формируя предложение), чтоб приобрести другую «альтернативную» квартиру либо, даже в большинстве случаев, две (формируя спрос, превосходящий сделанное ими же предложение). У риэлторов есть такое понятие «коэффициент альтернативы». Если поглядеть по срезам клиентской базы полугодовой давности такого же «Инкома», то этот коэффициент составляет 5:8. Другими словами, на 5 продаваемых альтернативщиками квартир приходится 8 заявок на покупку. При таковой структуре рынка спрос заранее опережает предложение, а при подходящей экономической ситуации и увеличении доходов населения он подогревается к тому же обыкновенными покупателями квартир (без реализации других объектов недвижимости), также инвесторами.
Весной этого года все причины сложились в пользу довольно высочайшего спроса, при относительно низком предложении (всего было выставлено на продажу около 21000 квартир). Дисбаланс меж спросом и предложением и, соответственно, высочайший удельный спрос стали предпосылкой быстрого роста цен. Но это совсем не означает, что прямо за этим грядет некоторый обвал рынка.
По принципу замкнутого котла
А есть ли в структуре самого рынка ресурс либо типичный канал, по которому может быть ориентирован лишний спрос? Некие аналитики считают, что есть. Первичный рынок. Участники «круглого стола» по этому поводу были аккуратны в собственных суждениях. Да, он снимает остроту спроса, но в малозначительной степени. Первичный рынок Рф сейчас, это рынок незапятнанных средств. Это рынок тех, кто пришел в банк, взял ипотечный кредит, тех, кто получил годичный приз в размере полумиллиона баксов. Но меж моментом сдачи дома гос комиссии, до момента регистрации права принадлежности в силу нашего неидеального законодательства и административных препон проходит от года до полутора. И все это время дома стоят пустые, а позже еще 18 месяцев люди занимаются отделкой квартир. Сейчас представьте для себя ситуацию, когда человеку необходимо срочно реализовать трехкомнатную квартиру и приобрести две однокомнатных. Навряд ли это будет новостройка. Очень длительно придется ожидать, чтоб в нее въехать.
Можно ли поменять ситуацию? Можно, но эти конфигурации, вероятнее всего, растянутся на длительное время. Есть ли другие методы куда-то скинуть лишний спрос? Как досадно бы это не звучало, нет. Потому рынок работает по принципу замкнутого котла. В итоге - стршный недостаток недвижимости, и как следствие одичавший рост цен, который мы следили, к примеру, сначала этого года. Так что от роста цен не избежать.
Адам нам друг, но...
Все же, закон Адама Смита никто еще не отменял. Если цена превзойдет покупательскую способность, ожидай сокращения спроса,. Цифра в $4000 за квадратный метр, с легкой руки покупателей нареченная как «болевой порог», наводит конкретно на эти размышления. Вобщем, простый анализ ситуации дает подсказку: покупательская способность тех, кто хочет реализовать квартиру, чтоб приобрести другую, по сути-то не поменялась. Цены выросли не только лишь на объекты, которые человек вожделеет приобрести, да и на те, которые он планирует реализовать.
Да, вправду, за ближайшее время предложение существенно подросло, потому удельный спрос сократился, квартиры продаются медлительнее, соответственно медлительнее формируется «альтернативный» спрос. Это отражается и на динамике цен. По словам Лидии Гречиной, директора департамента маркетинга и рекламы компании «Инком-недвижимость» в октябре рост цен составил всего 2%. Но падение цен навряд ли произойдет даже в короткосрочной перспективе. В действительности только торговцы, желающие резвее сбросить квартиры, будут готовы идти на торг. Другие же игроки рынка займут выжидательную позицию, чтоб получить желаемую сумму, нужную для покупки другой квартиры либо получения ожидаемого дохода.
Также нужно учесть, что в какой-то момент рынок «переварит» возросший объем квартир. И замедление темпов роста цен будет только благоприятствовать ускорению совершения сделок. Не считая того, не стоит забывать, что валютная масса, которая обычно «выйдет» на рынок сначала года в виде годичных премий и иных выплат, будет вкладываться в главном в недвижимость. Потому уже сначала года, начиная с февраля, цены будут расти.
Кстати, нечто схожее уже наблюдалось в конце 2004 года. Как следует, баланс спроса и предложения скоро войдет в нормальную колею. Будем возлагать, что такового сумасшедшего роста цен как сегодняшней весной, в будущем году не будет и определенная стабильность все-же наступит.
Классик как обычно прав
Прогнозы, изготовленные участниками «круглого стола» по большей части подтверждают и данные опроса, проведенного компанией Building MG. Ведущим профессионалам рынка недвижимости были заданы вопросы о предстоящем развитии ценовой ситуации на рынке жилища и факторах, влияющих на рост и падение цены недвижимости. В опросе приняли роль 67 представителей девелоперских и риэлторских компаний Москвы и Столичной области.
Согласно приобретенным данным, половина профессионалов считает, что после короткосрочной стабилизации цены на жилище продолжат расти, 40% предсказывают долгосрочную стабилизацию на рынке, а 10% считают, что прежние темпы ценового роста сохранятся и стагнации не будет. Необходимо отметить, что ни один респондент не предсказывал понижения цены жилища.
Означает, прав был классик, заметивший, что нет так высочайшей цены, чтоб не брать, и нет так малой стоимости, чтоб не продавать.
