ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ И НАНИМАТЕЛЯ
Наймодателем в договоре найма жилого помещения в до« мах местных Советов и ведомств могут быть только юридические лица, а нанимателями — граждане. Пользование жилым помещением оформляется договором найма жилого помещения с управлением домом.
В соответствии со статьей 56 Основ гражданского законодательства права и обязанности наймодателя и нанимателя определяются в договоре.
Кроме обязанности предоставить нанимателю жилое помещение в соответствии с в-аконом и договором, наймодатель обязан исправить повреждения оборудования в квартире (по заявлению нанимателя), производить профилактические работы по сохранению качества жилых строений, а также производить капитальный ремонт жилого помещения.
Если при капитальном ремонте наймодателем произведены переустройство и перепланировка жилых помещений и помещение, которое ранее занимал наниматель, более не существует либо оно существенно уменьшено в размере, наймодатель обязан по требованию нанимателя предоставить ему и проживающим с ним членам его семьи другое благоустроенное жи - лое помещение. Вопрос о том, существенно или несущественно уменьшена в размере жилая площадь, решается с учетом конкретных обстоятельств дела. Например, требования нанимателя о предоставлении другого жилого помещения не подлежат удовлетворению, если в результате капитального ремонта жилая площадь уменьшилась до нормы, установленной законом.
Предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным, применительно к условиям данной местности и размером не меньше того, которое занимал наниматель. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Однако если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется в соответствии с существующими в данной местности нормами жилой площади.
Закон предусматривает обязанность наймодателя предоставлять нанимателю, выселяемому по предусмотренным законом Основаниям из дома местного Совета или из дома государственной, кооперативной или общественной организации, другое благоустроенное жилое помещение. Это положение не распространяется, если закон допускает выселение без предоставления другого жилого помещения.
Наймодатель обязан своевременно вносить квартирную плачу, поддерживать жилое помещение в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт комнат и подсобных помещений.
Законодательством предусмотрены не только обязанности, но и соответствующие права наймодателя и нанимателя жилого помещения.
Наймодатель вправе предоставить жилое помещение гражданина, призванного на срочную службу в Советскую Армию, Несли там не проживают члены его семьи, другим гражданам. По возвращении военнослужащий вправе потребовать немедленного освобождения этого помещения и вселиться в него. В случае отказа освободить помещение по требованию военнослужащего, проживающие в нем лица подлежат выселению в судебном порядке независимо от срока предоставления им другого помещения.
Кроме того, наймодатель вправе требовать по суду изъятия излишков - жилой площади у нанимателя, если эти излишки составляют отдельную изолированную комнату размером не ме-1 нее нормы жилой площади (например, девяти квадратных метров для РСФСР), а также если в результате изъятия излишков лица разного пола (независимо от возраста), кроме супругов, не будут вынужденными проживать в одной комнате либо супруги в разных комнатах.
Наймодатель также вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателя в других случаях, в порядке, установленном законом.
Права нанимателя также определены законом. В частности, наниматель вправе вселить других граждан в нанятое им помещение в порядке, установленном в статье 302 ГК РСФСР и в соответствующих статьях ГК других союзных республик.
Нанимателю предоставлено право на сохранение за собой помещения в случае временного отсутствия.
В установленных случаях наниматель имеет право на бронирование жилой площади, на обмен и на сдачу части занимаемого им помещения в поднаем. Однако сдача помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы.
