Недвижимость > Недвижимость Украина
Рынок недвижимости и ощущение локдауна — Сергей Сароян
После временного затишья на рынке недвижимости, после зимних карантинных ограничений, со второй половины февраля, данная сфера понемногу оживает. Данный факт констатируют как риелторы, так и непосредственно застройщики. Так, в сравнении с предыдущими месяцами, за февраль-март, количество сделок на первичном рынке выросло на 10-12%. В тоже время, вторичный рынок также не отстаёт, и за последний месяц, тут количество сделок увеличилось на 7-10%. Наиболее активно рынок, проявляет себя на территории Харьковской, Одесской, Львовской и Днепровской областях, наиболее пассивно – в Запорожской и Херсонской. Однако, спокойствия сред риелторов на данный момент нет, ведь рынок по сути находится в подвешенном состоянии, из-за возможных повторных локдаунов, карантинных ограничений, и снижения спроса в данной сфере. Свой комментарий, касательно ситуации дал и Сергей Сароян, который уже многие годы является предпринимателем, и работал, в том числе с строительными компаниями.
Сергей Сароян: «Рынок недвижимости переживает не лучшие времена».
Сергей Сароян – основатель платформы Performance management, занимающейся кризисным управлением в предприятиях, и помогающей бизнесам, переживающим не лучшее время, получать максимум от своих ресурсов. Сароян работает, как на территории Украины, так и с клиентами стран Европы и Азии, и поэтому, способен дать не только локальный взгляд на ситуацию, а ещё и сопоставить её с международными тенденциями. Поэтому, наша редакция, решила обратится к эксперту, с просьбой в вкратце рассказать о его видение относительно рынка недвижимости, и перспектив на ближайшие года.
- На сегодняшний день, рынок недвижимости переживает не лучшие времена, - начал Сароян, - причем, проблем в данной сфере, крайне много, и связаны они не только с эпидемиологической обстановкой. Конечно, свою лепту карантины вносят, но кого останавливает карантин, от приобретения своего дома или квартиры? Прямой связи, между данными категориями нет, и смотреть нужно гораздо глубже. Коронавирус и локдауны, больше влияют на данную сферу косвенно, мешая оперативно строить объекты, покупать и продавать их. Однако, если бы проблема была только в этом, мы бы видели рост цен, из-за дефицита предложений, а в данном случае, цены в лучшем случае стабильны, а в худшем – значительно снижаются. Более, менее чувствуют себя застройщики в крупных городах, а вот в провинциях, ситуация куда хуже.
По данному ответу, можно сделать вывод, что Сароян не считает, что пандемия и локдаун – главные причины замедления рынка недвижимости, при этом не отрицает, что косвенное влияние карантинные ограничения все же оказывают. При этом, коронавирус немного замедляет рынок, но при этом не снижает спрос как таковой. Исходя из этого, мы решили поинтересоваться, какую основную причину видит Сароян, в отношении падения рынка недвижимости.
В чем же основная причина падения рынка?
На данный вопрос Сергей Сароян ответил достаточно развернуто, отметив, что причина на самом деле не одна, и весь процесс тормозится из-за множества факторов, которые совершенно по-разному влияют на ситуацию.
- Во-первых, наиболее важным аспектом в данном вопросе, является тот факт, что у людей попросту нет уверенности в завтрашнем дне. Нестабильная экономическая ситуация, постоянно растущие тарифы и налоги, да и также эпидемия, не могут положительно сказываться на рыночных отношениях. Кроме, стоит понимать, что даже возможность взять ипотеку, не даёт уверенности людям в том, что покупка недвижимости в данный момент – правильный выбор. Я общался с многими молодыми людьми, которые сейчас находятся на распутье, - начал Сароян, - с одной стороны они хотят жить в этой стране, и готовы были бы здесь более плотно обосноваться, купив ту же квартиру, с другой стороны, возможность переехать на более благополучные территории – их останавливает. Наверное, 50% разговоров на данную тематику, заканчивались тем, что люди дают государству 3-5 лет, на стабилизацию экономики и наведения порядка, и в случае, если положительных изменений не произойдет – они попросту покинут страну. Учитывая такие настроения населения, разве возможно рассчитывать, что будут совершаться такие фундаментальные покупки, как жилье? Кроме того, все мы видим цифры, которые сообщают нам, что в зимний период, спрос на недвижимость падает. Если бы это было связанно просто с сезонностью, мы бы обнаружили просадку на 2-3%, но т.к. она составляет 7-10%, тот тут смело можно говорить про то, что на людей прямо влияет рост тарифов, и общие настроения.
Также Сергей Сароян обсудил и ситуацию на вторичном рынке недвижимости, и назвал основные проблемы падения спроса тут.
- Ещё один момент, на который стоит обратить внимание, это падение спроса на вторичном рынке недвижимости, особенно это касается не больших городов, с населением до 250 000. Зайдя на любую доску объявлений в Интернете, Вы увидите, что объекты продаются по 2-3 года, но заинтересованности в них нет. Это связанно с тем, что вторичка просто не знает правил игры. Все мы слышали с детства, что «недвижимость никогда не дешевеет», так вот - это миф, в который поверила вся страна. Недвижимость – это такой же товар, как и машина, одежда или техника. Она попросту не может не дешеветь, особенно если вопрос касается старых построек. Рынок регулируется спросом, и зачастую ценны в данной сфере, превышают стоимости новостроев, что вовсе не укладывается в голове. Если, Вы хотите продать квартиру или дом, - советует Сароян, - но при этом не получили ни одного предложения за месяц – снижайте цену. С коммерческой недвижимостью – та же ситуация. Объекты этого рынка, должны разлетаться как горячие пирожки, и если спроса на Ваше помещение нет, значит Вы попросту завышаете цену.
Эксперты, которые говорят о том, что локдауны обваливают рынок – не правы?
- Послушайте, этого я не говори, - уверенно ответил Сергей Сароян. – Локдаун не может положительно сказываться на ситуации в данной сфере, и в любой сфере кроме доставки. Естественно, делая невозможными все сделки на 2-3 недели, мы останавливаем поток движения денег, что сказывается как на рынке недвижимости, так и на других сферах. Тем более, стоит понимать, что, прекращая производственные процессы в других секторах экономики, мы замедляем всю экономику, по сколько деньги обязаны переходить из рук в руки и работать. Деньги – это кровеносная система экономики, и если они лежат без дела в одной сфере, то и до других отраслей они не дойдут. Также, стоит понимать, - продолжил Сароян, - что сами карантинные ограничения, добавляют людям негативных ощущений, давят на них с точки зрения восприятия ситуации, и как следствие – уводят их от построения стабильного будущего. Ещё раз, повторю то, что уже говорил раньше. Психология – важный момент, влияющий на покупательную способность. Даже если у клиента есть деньги – он не станет их тратить, если не уверен, что завтра заработает ещё и, если не уверен, что они не потребуются на другие нужды. Локдаун – враг бизнеса в любой сфере, при этом не только в ситуации его введения, а и просто в условиях его возможности. Поэтому, когда эксперты говорят, что локдаун влияет на рынок недвижимости – они правы, но стоит объяснять, как именно он влияет на ситуацию. Недвижимость – это товар, спрос на который напрямую зависит от экономической ситуации в стране, а локдауны в наше время, это один из наибольших врагов экономики. Вводя карантинные ограничения мы должны понимать, что целые отрасли, и при этом практически все, будут от этого страдать, вне зависимости от того, подпадают они под ограничения или нет.
Что делать предпринимателям, работающим на рынке недвижимости, чтобы минимизировать последствия.
Как мы уже говорили, Сергей Сароян – эксперт в сфере кризис-управления, и поэтому, мы просто обязаны были спросить у него, что же делать предпринимателям в нынешних условиях, и как им, переживать локдаун не замечая его. На данный вопрос, Сароян дал достаточно интересный ответ, который мы приведем ниже.
- Во-первых, - начал Сароян, - стоит понимать, что универсального правила прохождения кризиса нет. Каждое предприятие имеет свои слабые места, и обычно в такие периоды как сейчас, именно они дают «течь». Что бы избежать такой ситуации, необходимо корректировать и оптимизировать свою деятельность, а не пытаться действовать как все. Однако, если говорить о большинстве случаев, то в кризис и в карантины, погибают наиболее неконкурентоспособные предприятия. Причин может быть много, но опять-таки, основная – это уменьшение потока клиентов. А где брать клиентов, спросите Вы, если, к примеру 50% людей, попросту не готовы тратится в нынешний момент в Вашей сфере. Ответ прост – забирать у конкурентов. К сожалению, сейчас мы находимся в той ситуации, когда нужно действительно использовать правило «либо ты, либо я». То, кто выиграет борьбу за клиента – останется на плаву, тот кто проиграет – закроет бизнес. Возьмем, к примеру рынок недвижимости. За последние полгода, он упал на 10%, а это значит, что каждое предприятие снизило свои доходы на такой процент. Однако, Ваш конкурент, решил восполнить данный пробел, включил все свои маркетинговые инструменты, и добился повышения продаж объектов, на 12%. Как следствие, Ваши потери будут составлять уже не 10%, а 22%, что для большинства предприятий – уже критичное значение, а доходы конкурента даже в кризисный период, вырастут на 2 процента. Поэтому, - утверждает Сароян – главное на сегодняшний день - борьба за клиента, развитие отдела продаж, продвижение маркетинговых стратегий, и конечно же – минимизация расходов.
Прогноз оптимистический, но не для всех.
Напоследок, мы попросили, что бы Сергей Сароян дал свой прогноз, относительно ситуации, и возможных перспектив. Как именно видит эксперт, дальнейшее развитие событий, чего ожидать представителям бизнеса и обычным гражданам, и как будет меняться ситуация на рынке недвижимости.
- Черная полоса, не может длится вечность. Экономика и рынок, это такая вещь, которая способна сама себя регулировать, однако нужно понимать, что ей нужно помогать. Я надеюсь, что наши государственные деятели достаточно экспертные, чтобы это понимать, и что они продолжат политику дерегуляции, а не станут повышать налоги, чтобы додавить частных инвесторов. Сейчас, бизнесу не стоит пытаться помочь, ему необходимо попросту не мешать. Если дать больше свободы всем сферам экономики, то за счет предпринимателей мы сможем наладить ситуацию, и выйти из неё победителями. Конечно, надо понимать, что локдауны, как бы они нам не нравились – вынужденная мера, однако их нужно делать в соответствии с реалиями, так, чтобы они были эффективны в долгосрочной перспективе, а не просто на короткое время, т.к. если мы будем бороться с ними локально, мы лишь будем откладывать очередную волну, и всё это продолжит длится бесконечно.
Что же касается представителей бизнеса, и в частности предпринимателей с рынка недвижимости, то тут мой прогноз следующий: рынок стабилизируется, но выиграют только те, кто сможет оптимизировать свой бизнес. Сейчас, нужно вводить ряд инструментов по сокращению расходов, и не забывать про эффективное управление бюджетом. Повысить прибыль сейчас – достаточно сложно, но тот, кто сможет это сделать, станут главными игроками на рынке. В моём личном портфолио, есть несколько предприятий с азиатского рынка, которые уже пережили подобные ситуации, и сумели за время карантинных ограничений создать фундамент для дальнейшего роста. Сейчас, владельцы этих бизнесов, чувствуют себя прекрасно, ведь ушли от конкурентов на многие шаги вперед. Поэтому, мои прогнозы – достаточно оптимистичны, но не для всех. Те, кто сложат руки, и будут просто ждать окончания кризиса – на выходе очень отстанут от своих конкурентов, что возможно разрушит их бизнес.
