Энциклопедия начинающего предпринимателя

Минусы первого этажа

Документ признает три основания для того, чтобы превратить жилое помещение в «нежилье»: оно непригодно для постоянного прожива­ния; оно временно непригодно (на период до устранения причин); исключительные случаи «целесообразности изменения функциональ­ного назначения жилых помещений, расположенных на первых эта­жах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для рас­ширенного воспроизводства жилищного фонда». Совершенно очевид­но, что владельцу нормальной квартиры (стены не поражены грибком, перекрытия не грозят обвалом, концентрация фенола в воздухе не превышает в 20 раз ПДК и т. д.) подходит только третье основание. Оно настолько растяжимо, что позволяет сделать нежилым практиче­ски любое жилое помещение на первом этаже. Вопрос только в том, что власти прекрасно понимают, что перевод вы затеваете с целью получения доходов. И требуют поделиться — на официальном языке это называется «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежи­лого помещения».

Чисто технически перевод начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Санэпиднадзоре. В институте Мосжилниипроект или другой организации, имеющей лицензию на подобного рода де­ятельность, нужно получить техническое заключение о состоянии конструкции дома. Пункт, о который разбивались надежды очень многих, — заключение районного архитектора о возможности обус­тройства отдельного выхода. Московские власти считают, что него­же, чтобы многочисленные посетители офиса или магазина топтали общественное парадное; а отдельный вход не должен портить архи­тектурный облик здания.

Все эти документы вместе со справками, полученными в БТИ, ДЭЗе, а также копиями документов владельца квартиры (для частно­го лица — паспорт, для фирмы — учредительные) подаются в район­ную Межведомственную комиссию (МВК). Если на предварительной стадии все было сделано правильно, МВК обычно в течение месяца выносит положительное решение.

Следующий этап — финансовый. Городское БТИ выдает «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фон­да в нежилой», окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом указанную в ней сумму утверждает. Предсказать, какой именно будет цифра, довольно сложно — БТИ учитывает более 20 параметров, включая и общую площадь, и состояние дома, и назна­чение будущего нежилого помещения. В общем, для частных лиц сум­ма обычно бывает $100-300/кв. м.

После оплаты собственник получает комплект документов, вклю­чающий выписку из протокола городской МВК, выписку из протоко­ла Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом Москвы и распоряжение по городскому Департаменту жилищной поли­тики и жилищного фонда (бывший ДМЖ) о выводе квартиры из жи­лищного фонда. Теперь осталось известить БТИ об изменении статуса помещения и провести государственную регистрацию в Москомреги - страции.

Отрадно отметить, что бегать по всем перечисленным выше инстан­циям самому владельцу недвижимости нет никакой нужды — многие ри­элторские компании готовы взять на себя все хлопоты, и это потребует лишь около $50/кв. м. И примерно три-шесть месяцев времени.