Энциклопедия начинающего предпринимателя

Инвестиции и строительство

«Ижора», первая питерская частная гостиница, принадлежащая прези­денту Ассоциации Маргарите Никифоровой, была построена в 1990 го­ду с привлечением частного капитала. Собственно говоря, частный капитал и по сей день остается основным источником финансирова­ния строительства и реконструкции объектов малого гостиничного бизнеса. Еще не так давно зарубежные инвесторы были уверены, что срок окупаемости новой гостиницы составляет в России никак не мень­ше 15 лет.

Однако сегодня специалисты считают, что затраты на возведение малого (до 100 номеров) отеля в Москве могут вернуться уже через 5-6 лет, а в среднем по стране через 9-12. Частные инвесторы гото­вы сегодня тратить на строительство новых гостиниц или приобрете­ние уже действующих все более впечатляющие суммы. Хотя что скрывать, гостиничный бизнес представляет интерес прежде всего для тех, кто стремится вложить средства в недвижимость — скорость оку­паемости проекта играет далеко не первостепенную роль.

Конечно, Москва и регионы до сих пор живут очень по-разному. Так, в столице малой считается гостиница с количеством номеров не более сотни. В Петербурге — вдвое меньше. Кроме того, в отличие от Москвы, где большинство малых гостиниц стремится действовать в сегменте «люкс», санкт-петербургские малые гостиницы избегают ненужной 2- и 3-звездочным отелям роскоши, делая основной упор на практичность и добротность обстановки.

Опыт показывает, что арендные отношения — не лучший выбор для малой гостиницы. При смене владельцев очень часто меняются не только арендные ставки, но и сами взгляды хозяев на гостиничный бизнес. В результате хозяевам гостиниц вместо работы с клиентами приходится тратить время на улаживание разногласий. Так, из-за ос­ложнения арендных отношений под угрозой закрытия оказалась одна из старейших (действующая с 1992 года) частных гостиниц Санкт-Пе­тербурга «Вилма». Так что сегодня создавать гостиницу сами участники рынка рекомендуют в помещениях, принадлежащих будущим владель­цам на праве собственности.

Строительство нового здания на рынке регионального малого гос­тиничного бизнеса (и в том числе в Санкт-Петербурге) — решение до сих пор непопулярное. Во-первых, мест под застройку в центре крупных городов с видом из окна на архитектурные достопримеча­тельности часто нет физически. Так что нередко малая гостиница пред­ставляет собой сегодня небольшую часть действующего или бывшего общежития, подвальное помещение, либо несколько квартир, распо­ложенных на одной лестничной площадке или нескольких этажах. Реже — это часть жилого дома или отдельно стоящее здание. Напри­мер, самый распространенный в Санкт-Петербурге вариант создания малой гостиницы — это покупка коммунальной квартиры (либо не­скольких таких квартир). Квартиры расселяются и ремонтируются — в одной квартире создается от 6 до 8 номеров. Обычные квартиры для создания гостиниц менее удобны — их, как правило, приходится под­вергать перепланировке, что требует дополнительных инженерных согласований с БТИ. Рассчитывать общие затраты проекта нужно исхо­дя из стоимости квартиры (в Петербурге — от 1000 долларов за 1 кв. м) и стоимости ремонта, а также необходимой перепланировки. Об­становка и меблировка, электрическая проводка, сантехническое и прочее оборудование обойдется еще примерно в 250-300 долларов в расчете на 1 кв. м.

Вообще говоря, в соответствии с действующим законодательством гостиница обязательно должна располагаться в нежилом помещении и отвечать ряду требований СЭС, пожарного надзора и стандартам безопасности, установленным МВД. Она должна иметь порядка трех десятков сертификатов, которые нужно регулярно подтверждать. Но, по словам участников рынка малого гостиничного бизнеса, сертифи­кация является сегодня уже не проблемой и «административной преградой», а необходимой мерой, гарантирующей качество обслужи­вания и безопасность постояльцев малых отелей.

В каждом регионе оценкой качества обслуживания гостиниц зани­маются местные сертифицирующие организации. В Петербурге их три — «Центр контроля и качества товаров (продукции), работ и услуг», «Орган по сертификации услуг АНО ФРОСБИ» и «ТЕСТ Санкт-Петер­бург». Из суммы различных критериев оценки как раз и складывается класс малых гостиниц, обычно фиксируемый на уровне 2-х — 3-х звезд.