Расчет стоимости объектов оценки на основе доходного подхода
Методы доходного подхода позволяют определить «стоимость в пользовании» на основе совокупности будущих прогнозируемых доходов от функционирования машинного комплекса. Оцениваемая линия по производству палочек для мороженого рассматривается как машинный комплекс, способный производить продукцию (палочки для мороженого размерами 10x2 х93 и 10 х2 хИЗ мм) и приносить тем самым доход от реализации этой продукции.
Из методов доходного подхода для оценки линии был выбран метод прямой капитализации дохода.
Полная стоимость пользования (ПСП) по месту положения и эксплуатации линии рассчитывается следующим образом:
|
|
Где Е^, — среднегодовой чистый операционный доход (ЧОД), создаваемый машинным комплексом (линией); К^ — коэффициент капитализации дохода, который рассчитывается как шестая функция денежной единицы F^{R,N); Г - Ставка дисконта; П — Срок полезного использования машинного комплекса в годах.
ЧОД от машинного комплекса рассчитывается по формуле
Ем - В - Взд - И^,
Где В — выручка от реализации продукции за год; L Взд - валовой доход от возможной сдачи помещения, где располагается машинный комплекс, в аренду, те. «упущенная выгода»; И^ — среднегодовые операционные затраты, связанные с функционированием машинного комплекса (без амортизационных отчислений).
|
Рассчитанная ПСП по месту эксплуатации уменьшается на стоимость демонтажных и других работ, в результате получаем ПСП к продаже. Остаточная (с учетом износа) рыночная стоимость получается на базе ПСП к продаже за вычетом износа: |
Рассчитанная ПСП по месту эксплуатации уменьшается на стоимость демонтажных и других работ, в результате получаем ПСП к продаже.
Остаточная (с учетом износа) рыночная стоимость получается на базе ПСП к продаже за вычетом износа:
OPC = ncnx(l-K, J,
Где К^^о» — коэффициент совокупного износа объекта оценки на дату оценки.
Как и в случае оценки сравнительным подходом, было принято, что коэффициент физического износа линии равен 27%, а остальные виды износа не учитывались.
Расчет рыночной стоимости линии по производству палочек для мороженого на основе доходного подхода представлен в табл. П. 4.6.
Таблица П. 4.6 Расчет Рыночной Стоимости Линии По Производству Палочек Для Мороженого На Основе Доходного Подхода (методом прямой капитализации)
|
Показатель |
Значение показателя |
Порядок расчета |
|
1. Выручка от реализации продук - |
6600000 |
Объем выпуска (про - |
|
Ции, руб. |
Даж) в год 132000 тыс. Шт. Цена 50 руб./тыс. шт |
|
|
2. Валовой доход от возможной сда - |
60000 |
Площадь помещения |
|
Чи помещения в аренду, руб. |
200 м^; арендная плата 3000 руб. за 1 м^ в год |
|
|
3. Годовые операционные затраты |
5111223 |
По калькуляции: затра - |
|
(без амортизационных отчислений), |
Ты на деревянные брус - |
|
|
Руб. |
Ки, прочие материалы, зарплату и т. п. |
|
|
4. ЧОД от машинного комплекса, |
1428777 |
(1)-(2)-(3) |
|
Руб. |
||
|
5. Коэффициент капитализации |
0,2069 |
F(^{r= 16%; л = Шлет) |
|
6. ПСП по месту использования, |
6 905 640 |
(4)/(5) |
|
Руб. |
||
|
7. Стоимость работ по демонтажу |
103 585 |
1,5% от ПСП по месту |
|
1 линии и подготовке к продаже, руб. |
Использования |
|
|
8. ПСП к продаже, руб. |
6802055 |
(6) - (7)______ |
Продолжение
|
Показатель |
Значение показателя |
Порядок расчета |
|
9. Коэффициент физического износа 10. Остаточная рыночная стоимость(без НДС), руб. |
27% 4965500 |
См. п. 3.1 (8)х(1-(9)) |
