ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА
Данный метод используется только при доходной недвижимости, т. е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.
Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:
— текущих и будущих денежных поступлений (в т. ч. периодических платежей);
— текущей и будущей экономии на налогах;
— доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;
— налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;
— других возможных денежных поступлений и выгод. Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:
1. Принцип ожидания.
Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект.
В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.
2. Принцип спроса и предложения.
Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.
3. Принцип замещения.
Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентирован на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.
Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма Прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.
Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости.
1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R),
2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на прекращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода
1. Оценка потенциального валового дохода.
Оценка потерь от недогруженности неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов)применительно к арендованной недвижимости.
Расчет издержек по эксплуатации, оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.
Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:
1. Метод рыночной выжимки.
2. Метод кумулятивного построения (суммирован).
3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).
4. Метод инвестиционной группы.
5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).
Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.
Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).
Метод ДДП применим к объектам недвижимости:
1. Приносящим доход;
2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов;
3. Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;
4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).
Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа:
1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
2. Расчет ставки дисконта.
3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.
Ставка дисконта — Коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплаты в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации /частников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, Что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:
1) Права собственности на недвижимость.
2) Условия финансирования.
3) Условия и время продажи.
4) Местоположение.
5) Физические характеристики.
Единицы сравнения земли:
— цена за 1 га;
— цена за сотку;
— цена за 1 фронтальный метр:
— цена за 1 кв. м.
Единицы сравнения застроенных участков:
— цена за 1 кв. м. общей площади;
— цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
— цена за 1 куб. м.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.
Денежные поправки, Вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.
Б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте «а».
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение)1 оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка2 должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».
В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.
Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
3. Расчет выявленных видов износа.
4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:
Физическая жизнь здания (ФЖ) — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность ит. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) — Это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) — Определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) Здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
