Покупка пригородного дома. Вероятные опасности.
Александр Орлов,
старший юрист "Консалтинговой группы "Тензор"
Законодателями довольно верно прописана юридическая процедура покупки пригородной недвижимости, но даже при условии соблюдения норм закона всеми сторонами сделки время от времени все-же не удается избежать личных рисков. Такие опасности могут быть связаны с тем, что контрагент отрешается от сделки, либо контракт признают незаключенным или недействительным. В итоге заместо дома либо средств вы получаете трудности и нервотрепку. Этим материалом мы призываем вас к внимательности и возлагаем надежды, что познания, почерпнутые из него в момент начала активных продаж пригородных домов, уберегут вас от казусов.
Понятно, что только собственник вправе сразу производить правомочия по владению, использованию и распоряжению имуществом. А единственное подтверждение существования права принадлежности на дом - это муниципальная его регистрация. Учтите: независимо от того, исполнен ли сторонами сам контракт (передано ли имущество, перечислена ли покупная цена), право принадлежности у покупателя возникнет только с момента гос регистрации ее перехода от торговца. Равно как контракт купли-продажи вступает в силу и становится неотклонимым для сторон только с момента регистрации.
Итак, до регистрации перехода права принадлежности собственником дома остается торговец. А нужно увидеть, что процедура регистрации не происходит за считаные секунды... В этот период дела меж сторонами могут развиваться по различным сценариям, и некие из их способны привести к рискованным ситуациям. К примеру, к появлению заморочек в отношении третьих лиц. Следует держать в голове: выполнение контракта купли-продажи не является основанием для конфигурации отношений с третьими лицами. Если торговец имеет обязательства по имуществу перед кредиторами, то конкретно с него, а не с покупателя дома будет взыскано (даже если клиент уже заплатил положенную по договору купли-продажи сумму).
Легитимный обладатель
Наилучший метод защиты от такового риска - получение покупателем статуса «законного владельца». Таким он становится до гос регистрации, но после передачи ему недвижимости. Другими словами довольно подписать акт приема-передачи имущества и, скажем, начать перевозить вещи, тогда дом уже не может быть изъят по долгам прежнего обладателя.
В однобоком порядке
Сейчас побеседуем о тех случаях, когда контракт может быть расторгнут в однобоком порядке. Это может случиться, если после заключения контракта происшествия (из которых стороны вначале исходили) значительно поменялись. При всем этом происшествия должны поменяться так, что если б стороны могли это предугадать, то вообщем не заключили бы контракт либо заключили его на других критериях (статья 451 Штатского кодекса). Например, таким обстоятельством может быть резкое изменение курса валюты (если обязательство по оплате установлено не в рублях). Либо покупателем нарушена обязанность по оплате имущества (когда в договоре не определен или неправильно определен срок оплаты). Либо если в договоре отсутствует указание на то, что продаваемый дом сдается по ранее подписанному торговцем договору аренды (нарушение торговцем обязанности передать имущество, свободным от прав третьих лиц). А если сторонами не подписан акт приема-передачи имущества, то неважно какая из сторон может востребовать расторжения контракта в связи с уклонением другой стороны от подписания документа о передаче имущества.
Контракт признается незаключенным
В ряде всевозможных случаев контракт купли-продажи пригородного дома может быть признан незаключенным. К примеру, если в нем не определено (или неправильно сформулировано) условие о стоимости объекта недвижимости; либо указан не полный список данных об объекте недвижимости, и это не позволяет верно найти, какой конкретно дом продается. Контракт может быть признан незаключенным, если стороны обусловили значительные условия, подлежащие неотклонимому согласованию, но не согласовали их (к примеру, о сроке передачи дома).
Риск недействительности
Случается, что контракт признается трибуналом недействительным по иску заинтересованного лица. Это может произойти, если не были соблюдены требования по форме сделки (например, она заключена в устной форме). Если клиент решает сразу реализовать приобретенный дом, но его право принадлежности к моменту подписания контракта еще не записанно. Если сделка проведена без нотариально удостоверенного согласия жена (супруг, не давший такового согласия, вправе обратиться в трибунал с иском о признании контракта купли-продажи недействительным).
Казусные инверсии
Бывает и так: даже после получения свидетельства о праве принадлежности клиент оказывается не собственником, а только честным получаем. Такая ситуация вероятна, если торговец заполучил у собственника имущество, но, например, сделка была признана недействительной. В описываемом случае у торговца не было возможностей продавать дом, хотя тогда он об этом и не знал. В конечном итоге прошлый обладатель дома оказывается собственником, а клиент только честным его приобретателем.
Честным приобретателем является клиент в этом случае, если он не знал (и не мог знать), что торговец не имеет право отчуждать дом. Но собственник не может истребовать данное имущество у честного приобретателя. Кроме тех случаев, когда собственником имущество было утеряно, похищено или выбыло кроме его воли. Но обозначенные исключения фактически не применимы к загородному дому, потому что похитить либо утратить пригородный дом проблематично. И единственное что остается - недвижимость, выбывшая из владения собственника кроме его воли. Но порок воли обосновать в суде очень трудно, и этот риск ничтожно мал.
В качестве полезной инфы: Федеральным законом № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 года установлено, что если муниципальная регистрация права принадлежности честного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года, и если данное жилое помещение было истребовано от честного приобретателя, то честный приобретатель имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Но ее размер не может превосходить 1 млн. рублей. Также возможность получения компенсации распространяется и на собственника, который не вправе истребовать жилое помещение от честного приобретателя.
Приведенные выше примеры более всераспространены, но перечень ими, к огорчению, не исчерпывается.
Под бременем
Обременения объектов недвижимости содержатся в Едином муниципальном реестре прав на неподвижное имущество и сделок с ним; в тот же реестр вносится запись и о продаже пригородного дома. Таким макаром, если дом сдан кому-то в длительную аренду либо является предметом залога, то от покупателя скрыть факт обременения нереально. Все же в договоре нужно прописывать гарантии торговца, что на момент передачи объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц и что никаких иных обременении имущество не имеет. Если этого не сделать, то можно потом столкнуться с тем, что обретенный вами дом сдан в короткосрочную аренду (сроком до года). Выходит, вы приобрели дом с арендаторами, которые не собираются его покидать до истечения срока договоренности... и имеют на это право. Дело в том, что сделки по короткосрочной аренде обычно не регистрируются, а переход права принадлежности на недвижимость не является основанием расторжения контракта аренды.
Из госреестра вы не можете выяснить и о том, что у какого-то третьего лица имеется право безвозмездного использования домом, который вы уже приобрели. Навряд ли вы этого желали! Так что гарантии торговца нужно (!) прописывать в договоре.
Общие опасности в подавляющем большинстве схожи, но в каждом определенном случае могут отыскаться настолько хитросплетенные особенности, что без спеца разобраться в их будет сложно. Помните: покупая пригородный дом, одним только принципом экономии управляться не стоит, лучше на всякий случай держите в голове возможность риска утраты объекта недвижимости либо собственных вложений. И действуйте уместно!
