Оценка недвижимости: виды цены недвижимости, способы оценки цены недвижимости
Оценка цены недвижимости - процесс определения цены объекта недвижимости.
Виды цены. В оценочной практике есть разные виды цены.
- Цена в обмене. Виды:
- Рыночная,
- Ликвидационная,
- Залоговая,
- Страховая,
- Арендная,
- Утилизационная.
- Цена в использовании. Виды:
- Вкладывательная,
- Балансовая,
- Цена для целей налогообложения.
- Рыночная цена
Рыночная стоимость - более возможная стоимость, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в критериях конкуренции, когда стороны сделки действуют уместно, располагая всей нужной информацией, а на величину цены сделки не оказывается неправомерного воздействия.
Способы оценки цены недвижимости Методики оценки цены недвижимости не изменяются уже издавна. Существует три главных подхода оценки – сравнительный, доходный и накладный. Как воздействовали условия кризиса на эти способы? Какой из их позволяет получить беспристрастный итог? Эти методики и на данный момент сохраняют свою актуальность. В то же время не существует одного подхода к оценке недвижимости в критериях кризиса.
Основными задачками при проведении оценки цены недвижимости в текущих критериях являются:
• корректная формулировка ограничений и допущений в договоре/задании на оценку, что дает возможность избежать разноплановых истолкований отчета и делать оценку более «прозрачной» для юзеров отчета и «защищенной» для самого оценщика;
• обязательная проверка на наличие/отсутствие логических ошибок;
• проведение анализа чувствительности цены к главным факторам, оказывающим на нее существенное воздействие.
Оценка цены недвижимости внедрением доходного подхода
Главными факторами, формирующими цена недвижимости в рамках доходного подхода, являются:
• площадь, сдаваемая в аренду,
• процент заполняемости,
• арендные ставки,
• динамика их роста/понижения,
• величина эксплуатационных издержек, ставка дисконтирования/капитализации.
Оценка цены недвижимости может быть осложнена последующими моментами:
• невозможность достоверного прогноза ПВД и ДВД, потому что часто ситуация с арендаторами сложнопрогнозируема . Не считая того, не явна динамика конфигурации процента заполняемости, который стал одним из главных причин при проведении оценки. Показатель свободных площадей из обязательно-декоративного (3–5% до кризиса) равномерно перевоплотился в фактор, существеннейшим образом влияющий на конечный итог
• сложности в корректном определении коэффициента капитализации/ставки дисконтирования. Со стороны будущего покупателя объекта недвижимости достаточно нередко употребляется общий подход, заключающийся в определении цены объекта недвижимости исходя из определения «потенциально вероятной площади» с позиции способности сдачи в аренду в текущих критериях. К примеру, текущий процент заполняемости объекта составляет 40%, но оценщик провел анализ и узнал, что при понижении арендной ставки можно прирастить процент загрузки до 70%, при всем этом практически сформировал определенный пул возможных арендаторов. Соответственно, при проведении оценки употребляется процент загрузки в размере 70% и скорректированная арендная ставка.
Главные моменты, на которые нужно направить внимание при оценке цены недвижимости:
• при прогнозе дохода от эксплуатации объекта на правильность расчета арендной ставки. При оценке торговых помещений нужен учет факта перехода на процент от оборота. Неотклонима проверка оплаты по действующим договорам аренды;
• необходим близкий к реальности подход к построению потока дохода. В текущих критериях словосочетание «оптимистичный поток доходов» нужно поменять на «реалистичный поток доходов»;
• при определении ставки дисконтирования/капитализации и формировании итогового вывода о цены нужно держать в голове о соблюдении правила: номинальный валютный поток – номинальная ставка дисконтирования/капитализации, реальный валютный поток – настоящая ставка дисконтирования/капитализации.
В текущих критериях довольно любознательным моментом является учет длительного обременения. Достаточно нередко встречается ситуация, когда долгосрочное обременение (до кризиса, заключенное по более низкой по сопоставлению с рыночной ставке) оказывается «выше рынка» и, как следствие, может давать некоторую «дополнительную» цена. Непременно, нужно исходить из того, что, если позволяют условия контракта аренды, «нерыночная» ставка будет скорректирована. При всем этом собственник не торопится снижать арендные ставки для новых арендаторов правильно рыночной ситуации, в определенной степени опасаясь спровоцировать имеющихся. Обычно, длительные арендаторы являются якорными, соответственно уход 1-го из их для хоть какого торгового центра может привести к повышению толики свободных площадей. Оценка цены недвижимости с внедрением накладного подхода Главными факторами, формирующими цена в рамках накладного подхода, являются: цена земляного участка, цена нового строительства, прибыль бизнесмена, износ.
Оценка цены недвижимости может быть осложнена последующими моментами:
• невозможность достоверной оценки цены земляного участка;
• сложности в корректном определении величины наружного износа при отсутствии достоверной инфы о предстоящей динамике в данном секторе рынка коммерческой недвижимости.
В конечном итоге на данный момент мы смотрим:
• существенное удешевление издержек на новое строительство (по состоянию на июнь цены на бетон, кирпич, цемент снизились в среднем на 30–38%);
• значительное понижение цены земляного участка (по отдельным объектам до 3–5 раз);
• резкое падение прибыли бизнесмена (по многим объектам «прибыль» преобразуется в «убыток»);
• наличие значимого наружного износа, связанного с недозагрузкой имеющихся площадей.
Главные моменты, на которые нужно направить внимание:
• для нового объекта неотклонима проверка сметы с корректировкой на текущие реалии в связи со понижением цен на главные строй материалы;
• необходимость воплощения корректного учета наружного износа, величина которого в текущих критериях очень значительна. Оценка цены недвижимости с внедрением сравнительного подхода.
Оценка цены недвижимости может быть осложнена последующими моментами:
• значительный объем предложения, при всем этом сделки носят единичный нрав;
• существенные скидки при продаже.
Главные моменты, на которые нужно направить внимание: при выборе аналогов неотклонима проверка на предмет сопоставимости объекта оценки и аналога в части его текущего процента заполняемости; существенность корректировки на переход от «цены предложения» (по отдельным объектам коммерческой недвижимости величина скидки при итоговой продаже может достигать 70%). Возможность настолько значимых скидок в совокупы с вначале огромным разбросом цен предложения делает в текущей ситуации корректное применение сравнительного способа очень сложным. Непременно, внедрение цен предложения не приводит к получению адекватного результата. Вобщем, отыскать данные по реальным сделкам очень трудно было и до кризиса. Ранее в таких случаях на помощь приходила корреляция с доходным подходом, благодаря которой удавалось доказывать скидки с цен предложения. Если на данный момент опираться в сравнительном подходе на цены предложения, а в доходном на текущие арендные ставки (капитализация), то результаты подходов будут значительно отличаться. Некие специалисты пробуют это разъяснить тем, что в кризис ставки капитализации остаются на низких уровнях, но реальные сделки, во всяком случае те, которые мы знаем, это опровергают. Подобная ситуация была на рынке Казахстана: до пришествия кризиса на рынке недвижимости Рф результаты сравнительного подхода более чем вдвое стали превосходить результаты доходного способа. Сам по для себя данный факт не изумителен, арендные ставки всегда резвее реагируют на изменение рыночной ситуации. Вот поэтому в неких случаях отказ от внедрения сравнительного подхода беспристрастен.
По материалам статьи "Главные вопросы оценки объектов недвижимости в критериях кризиса"
Александр Бактимиров, член комитета АРБ по оценочной деятельности Ольга Щербакова, MRICS, член комитета АРБ по оценочной деятельности Источник: http://www.arenta-group.com
