Банки и банковское дело

ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ

Ипотека (гр. hypoteke — залог, заклад) представляет собой залог недви­жимости для обеспечения денежного требования кредитора (залого­держателя) к должнику (залогодателю).

Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека — это кредит, полу­ченный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществле­ния ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Недвижимость — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и ра­стительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздуш­ные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, по­скольку их оборот допускается федеральными законами.

Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство не­движимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным пред­метом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответ­ственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федераль­ным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека не допускается в отношении:

♦ части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблю­дением назначения земель соответствующей категории;

♦ жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собствен­ника этого дома или квартиры;

♦ предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкрот­стве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит зало­годателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодате­ля в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех соб­ственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наимено­вания, места нахождения и описанием, достаточным для идентифика­ции этого предмета.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодате­лю, и наименование органа государственной регистрации прав на недви­жимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю пра­во аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось бы предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законода­тельством Российской Федерации по соглашению залогодателя с зало­годержателем.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленны­ми федеральным законом и в определенном им порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипо­теки независимой профессиональной организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в до­говоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обяза­тельства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке долж­ны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполне­нию по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (пе­риодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подле­жит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государ­ственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействитель­ность. Такой договор называется ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с мо­мента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной дого­вор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отноше­нии формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удос­товеряются закладной, вместе с таким договором нотариусу представ­ляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в пись­менной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержате­лю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей сле­дующие права ее законного владельца:

♦ право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;

♦ право залога на указанное имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспечен­ному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

♦ предприятие как имущественный комплекс;

♦ земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федераль­ного закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

♦ леса;

♦ право аренды имущества, перечисленного в настоящем пункте.

2) Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и ко­торое не содержит условий, позволяющих эту сумму определить.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после госу­дарственной регистрации ипотеки.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязатель­ства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить следующее соглашение, предусматривающее:

♦ такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипо­теке имущества, если указанная часть имущества может быть са­мостоятельным объектом прав;

♦ такое изменение размера прав, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

При заключении соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 Феде­рального закона от 16июля 1998 г.№ 102-ФЗ, и переводе долга по обеспе­ченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

— внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъем­лемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответ­ствии с правилами части второй ст. 15 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

— аннулирование закладной и одновременная с этим выдача но­вой закладной, составленной с учетом соответствующих изме­нений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имуще­ство залогодатель передает органу, осуществившему государственную ре­гистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержате­лю в обмен на закладную, находящуюся в его законном владении.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществив­шего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения ре­гистрационной записи об ипотеке.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание его места жительства либо его наи­менование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание его места жи­тельства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязатель­ства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возник­новения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места житель­ства либо его наименование и указание места нахождения, если должник—юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и разме­ра процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипо­текой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (пе­риодичности) соответствующих платежей и размеры каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и разме­ры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имуще­ства, на которое установлена ипотека, и указание места нахожде­ния такого имущества;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответ­ствии с п. 8 и срок действия этого права;

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервиту­том, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации правом третьих лиц на момент го­сударственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения дого­вора об ипотеке, а также предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержа­телю.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие - либо данные, указанные в п. 1-14, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в заклад­ную могут быть включены другие данные и условия.

При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипоте­кой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надпи­си и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начина­лись на закладной, а заканчивались на этом листе.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы за­кладной не могут быть предметом сделок.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается со­держание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сдел­ки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной впра­ве требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирова­ния закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие усло­вия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в за­кладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состоя­ние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводит­ся как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов, при этом ведущую роль играют коэффициент ипотеч­ной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечно­го долга (т. е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости.

Где Кз — коэффициент ипотечной задолженности, %;

И — сумма ипотечного кредита, руб.;

К — общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

С позиции залогодержателя (т. е. кредитора) более высокий коэф­фициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают определен­ные верхние пределы данного коэффициента (обычно не более 70-75 % сметы или стоимости покупки).

Ипотечная постоянная — это процентное отношение ежегодных пла­тежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

Где Пи — ипотечная постоянная, %;

Д — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И — основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечи­вает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет шаровым платежом.

Когда же ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом слу­чае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с ос­новной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

В Санкт-Петербурге ипотечный кредит выдается в размере 5-8 тыс. долл. США под залог покупаемой квартиры на срок 5 и 10 лет при про­центной ставке 15-18 % годовых, которая остается постоянной в тече­ние всего срока кредита.

Взять кредит онлайн без проверок Стоит отметить, что в наше время, достаточно большое количество кредитных организаций очень тщательно подходят к вопросу о выдаче кредитов.