Уступка права требования
Александр Орлов,
старший юрист "Консалтинговой группы "Тензор"
Стремительно и без картонной волокиты получить "живы" средства за еще не имеющийся объект недвижимости можно,переуступив право требования на квартиру в новостройке. Выполнить это просто, и обойдется сделка недорого. Если знать обыкновенные правилв безопасности.
До 10% квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются личными инвесторами в период окончания строительства дома. Доход инвестора от схожей сделки может составить 30% и поболее. При всем этом операция реализации уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень ординарна: заключается контракт переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по вкладывательному договору.
Деньги, получаемые инвестором по данному договору, практически платятся не за жилое помещение, а только за право добиваться у строительной компании передачи квартиры после окончания строительства. «Если данный объект незавершенного строительства является предметом действующего контракта подряда, о нем нельзя гласить не только лишь как об объекте неподвижного имущества, да и как об объекте вещных прав: он считается объектом обязательства, вытекающего из контракта строительного подряда». Таким макаром, объект контракта уступки права требования в момент строительства — это объект обязательства, а не вещных прав. Контракт переуступки употребляют и риэлтерские агентства, реализующие новостройки по договору со строительной компанией.
Стремительно
Оформление контракта уступки не просит ни огромного количества времени, ни дополнительных издержек. У нотариуса либо у самой строительной компании обычно есть такие типовые договоры. В отличие от контракта купли-продажи квартиры регистрировать контракт уступки не требуется. Нотариальная форма необязательна, если основной контракт не был удостоверен нотариально. Согласие жена на заключение контракта часто вообщем не учитывается, а если оно и лучше, то только в форме подписанного супругом (женой) документа, который написан от руки и содержит только согласие на сделку на обозначенных критериях. Так что все бумажные процедуры займут менее 1-го денька. Дополнительное время может пригодиться уступающему право требования инвестору для предоставления доказательств уплаты денег в счет финансирования строительства квартиры. А цессионарию может потребоваться некоторое количество дней на правовой аудит документации. Естественно, в каждом определенном случае личных особенностей намного больше, чем типовых правил. Может появиться огромное количество проблем, к примеру с получением нужной гражданину документации. Но познание главных моментов заключения контракта уступки (они наглядно показаны в таблице на стр. 23) понадобится и опытнейшему инвестору, и уж тем паче — начинающему игроку рынка недвижимости.
Недорого
Одно из главных плюсов контракта уступки — возможность для инвестора не платить налог с реализации квартиры — в отличие от варианта, когда предметом сделки является сама квартира. Вобщем, налоговые органы придерживаются прямо другого мнения и разбирательства «кому, как и когда нужно либо не нужно платить» идут в судах с завидной регулярностью. Исчисление и уплата налогов, также методы их минимизации — тема увлекательная и спорная, потому что в налоговом законодательстве существует масса пробелов по уступке имущественных прав. Тут требуется глубочайший анализ теории и практики.
Инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. К примеру, занижают сумму контракта переуступки либо вообщем не фиксируют разницу меж той ценой, которая заявлена в договоре переуступки, и другой, обозначенной в договоре инвестирования. Либо делают схемы, куда включают оплату дополнительных услуг инвестора либо страхование риска получения квартиры.
