Ипотека: гарантии и опасности
Александр Орлов,
старший юрист "Консалтинговой группы "Тензор"
Для будущих покупателей недвижимости ипотека увлекательна значимым расширением способностей при ее приобретении. Даже у людей, которые могут для себя позволить покупку элитного жилища, не исключены случаи появления потребности в использовании ипотеки. К примеру, они могут быть заинтересованы в оперативном получении недостающих денег, если собственные уже вложены (в иную недвижимость, длительные инвестиции и пр.). Ипотека же позволяет приобрести жилище, оплачивая полную его цена в течение пары лет и при всем этом не подвергая валютные скопления инфляционным и другим рискам.
Бесспорный плюс ипотеки - экономия времени. Ведь время от времени случается так: пока будущий покупатель собирает и переводит нужные для сделки средства, объект энтузиазма может быть уже продан более расторопному клиенту. В случае же покупки земляного участка под строительство пригородного коттеджа принципиально уложиться в рамки строительного сезона, который завершается совместно с заморозками (продолжение строительства в морозы прирастит себестоимость приблизительно втрое). В таких случаях ипотека - самый разумный вариант, ибо срок рассмотрения заявки в банке обычно не превосходит 2-ух недель. Уже после гос регистрации контракта купли-продажи и перехода права принадлежности к покупателю банк перечисляет деньги торговцу. Стало быть, банк выступает типичным гарантом в отношениях покупателя и торговца: 1-ый получает приобретенный объект в собственность, а 2-ой - деньги.
В главном банки охотно идут на предоставление ипотечных кредитов. Очевидно, они далеки от альтруистических мыслях, а преследуют собственный коммерческий энтузиазм. В чем он заключается? Предоставляя кредит, богатый объектом недвижимости, у банка в распоряжении имеется не абстрактное обещание заемщика возвратить средства, а настоящая собственность, на которую может быть наложено взыскание при неисполнении обязанностей перед банком.
Справедливости ради заметим, из-за пробелов и противоречий законодательства ипотечные кредиты еще пока можно именовать только условно обеспеченными. Дело в том, что в неких случаях заемщик имеет возможность оспорить ипотеку, в том числе признать ее недействительной.
Предосторожность не напрасная
Обычно для получения кредита в банке нужно страхование приобретаемой квартиры от рисков ее повреждения либо ликвидирования, страхование права принадлежности заемщика на предмет ипотеки и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика.
Это является дополнительной гарантией для банка - в случае появления неожиданных событий кредит погасит страховая компания. Расходы по страхованию несет заемщик, обретая уверенность, что в случае пришествия неблагоприятных событий кредит банку будет выплачен.
Вступая в ипотечные дела, полезно знать особенности их правового регулирования. И лучше ознакомиться с ними заблаговременно, ежели постигать по мере поступления вероятных заморочек в виде, скажем, утраты не только лишь земляного участка, приобретенного коттеджа, да и его самого, и других зданий на данном участке. Либо в виде принудительного выселения жильцов...
Сначала стоит усвоить: хотя законодательно заемщик защищен лучше банка либо другой кредитной организации, он в ипотечных договорных отношениях является стороной слабенькой (во всяком случае - на сей день). И при том, что выгоды заемщика явны - экономия времени и минимизация рисков, - также явны и кабальные условия, вызванные уровнем процентных ставок по кредитам. Но эти ставки не стоит считать только прихотью и произволом банков, нужно признать, что и опасности кредиторов высоки! Посреди их: трудности с изъятием и реализацией заложенного объекта недвижимости; риск признания ипотеки недействительной; пробелы законодательства, дающие способности нерадивым контрагентам не исполнять принятые на себя обязательства.
Разлучение с мечтой
Сейчас нужно раскрыть содержание головного риска заемщика - воззвание взыскания на заложенную недвижимость. Взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда по исковому заявлению кредитора.
Такое имущество реализуется методом реализации с общественных торгов, (аукцион либо конкурс), если сторонами не было нотариально удостоверено соглашение, предусматривающее возможность реализации имущества во внесудебном порядке.
Но Гражданско-процессуальным кодексом предвидено: взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным применимым для неизменного проживания помещением для гражданина и вместе живущих с ним членов его семьи. Другими словами кредитор не сумеет направить взыскание на такое жилое помещение, даже если на момент заключения контракта ипотеки оно не было для заемщика единственным, а на момент воззвания банка в трибунал стало таким.
В других случаях трудности с взысканием могут вылиться в долгий суд (при всем этом у заемщика есть возможность отсрочить реализацию решения суда на срок до 1-го года).
Положение обязует
Так как залог несет внутри себя опасность отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником собственных обязанностей, Законом «Об ипотеке» предвидено получение согласия органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения, в каком проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Но точного определения действий органов опеки по выдаче разрешений при совершении ипотечных сделок нет. Определено только, что решение этих органов о согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позже 30 календарных дней с момента подачи заявления о таком разрешении.
Еще одним значимым нюансом контракта купли-продажи и контракта ипотеки является согласие жена на совершение сделки. Согласно ст. 35 СК РФ, распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по взаимному согласию. В случае если сделка подлежит нотариальному удостоверению и (либо) регистрации, согласие жена должно быть также нотариально удостоверено. В нем должно быть отражено содержание сделки, оно должно быть подписано, также соблюдены правила по оформлению документа (подпись, печать нотариуса и т.д.). В неприятном случае сделку можно признать недействительной в течение года по мотиву отсутствия согласия жена на ее совершение.
В данном ракурсе согласие жена имеет значение, ведь при признании контракта купли-продажи недвижимости с привлечением ипотечного кредита недействительным контракт ипотеки тоже теряет силу. А это чревато неуввязками для банка.
Земля и дом
Существует различие меж ипотекой жилых домов и ипотекой земляных участков под ними. Ипотека дома (не квартиры) невозможна без одновременного залога и земляного участка под этим домом или его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земляного участка обязателен не только лишь в этом случае, если он принадлежит заемщику на праве принадлежности, но также и на праве аренды. В этом случае заемщик должен заложить принадлежащее ему право аренды этого участка либо соответственной его части. В неприятном случае ипотека будет являться жалкой сделкой.
А вот земляной участок заемщик может заложить и без находящихся на нем строений. Но в этом случае, когда земляной участок закладывается с целью получения денег на строительство дома, все построенные после заключения контракта ипотеки на данном земляном участке объекты будут считаться находящимися в залоге, если другое не предвидено контрактом ипотеки земляного участка.
Неотклонимые функции
Ипотека может быть установлена как в силу контракта сторон, так и в силу закона. В договоре ипотеки должны быть указаны в том числе: предмет контракта; оценочная цена квартиры (дома), которая определяется по соглашению сторон и указывается в валютном выражении; размер и условия возврата кредита. Контракт ипотеки просит неотклонимого нотариального удостоверения и считается заключенным с момента его регистрации. Муниципальная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости.
В силу закона, даже после получения заемщиком права принадлежности на предмет контракта купли-продажи недвижимость находится в залоге, потому что приобретена она с привлечением ипотечного кредита.
В развитие этой темы приведем мировоззрение доктора юридических наук, доктора Яркова В.В. Он считает, что, невзирая на автоматическое (в силу закона) появление залога, при удостоверении контракта купли-продажи дополнительная его регистрация в качестве контракта залога противоречит действующему законодательству, так как сами стороны не договариваются тут о залоге. Залог является обременением недвижимости, данное обременение должно содержаться в Едином муниципальном реестре прав. А в описанном случае регистратору не заметны кредитные дела и, как следует, он может выяснить о существующем обременении только из контракта купли-продажи, где должно содержаться указание на внедрение в качестве оплаты ипотечного кредита. Но ипотека объекта контракта купли-продажи, в силу закона, не исключает заключение заемщиком с банком отдельного контракта ипотеки данного объекта, который, в свою очередь, будет служить для банка дополнительной гарантией соответствующего выполнения заемщиком собственных обязанностей по возврату кредита.
Проводник по лабиринту ипотеки
Итак, ипотека - разноплановый институт штатского права. Из практики его внедрения видно, что он еще законодательно не урегулирован так, как нужен в критериях рыночной экономики.
В период развития института ипотеки без помощи юриста обойтись фактически нереально. И к юридическому сопровождению ипотеки нужно относить не только лишь проверку объекта недвижимости на чистоту титула (по воззрению банков, исключительно в этом и заключается роль юриста), но также составление документов, отражающих интересы заемщика. Юрист может решить вопрос с налогообложением заемщика, грамотной регистрацией его прав и отстаиванием его интересов, в том числе по минимизации рисков.
