Москва

Анатомия цены: причины подорожания недвижимости

Анатомия цены: причины подорожания недвижимости1-ое полугодие 2006 года войдет в историю столичного рынка недвижимости как рекордное. За 6 месяцев столичные квартиры подорожали фактически в полтора раза, в среднем по 7% за месяц, докладывает "Независящая газета". Специалисты согласны: основная причина быстрого роста цен - недостаточные объемы вводимого в эксплуатацию жилища на фоне возрастающей платежеспособности населения.

"Такая ситуация, естественно, не может считаться обычной. Не считая того, до сего времени не появились так всеми ожидаемые новые объекты. Сокращение предложения обосновано сначала "вымыванием" тех объектов, цены по которым еще не выросли до предела", - гласит ведущий спец по связям с общественностью ГК "Пересвет-Групп" Софья Сонина.

Сначала сократилось число новостроек эконом-класса, потому что в критериях нового законодательства строительство и продажа таких объектов становятся малорентабельными. Об этом гласит управляющий пресс-службы строительной группы "Союз" Павел Козлов: "Число предложений в новостройках продолжает сокращаться. Больший рост цен наблюдался в эконом-классе".
Лето, как и ожидалось, принесло некое затишье. По данным аналитического центра IRN.RU, в течение июля темпы подорожания столичных квартир были на уровне 1% в неделю. Это, естественно, ниже вешних и даже июньских характеристик, но все равно прирост достаточно значимый. В особенности если учитывать, что в среднем квадратный метр столичного жилища сейчас стоит 3640 баксов. Некие специалисты даже заговорили о вероятной стагнации рынка. Вобщем, с таким прогнозом не согласны участники рынка: замедление темпов подорожания они относят к классическому сезонному спаду. "Летнее замедление роста цен связано частично с сезонностью, частично с тем, что цены приблизились к собственному верхнему лимиту", - считает аналитик ГК "Союз" Павел Козлов.

Относительно ближайших перспектив рынка представления профессионалов совпадают - кардинальных перемен осенью ждать не стоит. "В последнее время мы не увидим резких колебаний. А возобновится ли рост осенью - это будет зависеть от того, появятся ли новые объекты на рынке либо нет. Вероятнее всего, новые предложения появятся, и рост цены возвратится к обычным значениям до 1-1,2% за месяц", - считает Софья Сонина. "Со 2-ой половины августа может начаться обыденный для сих пор рост покупательского спроса. В связи с этим цены вероятнее всего поползут ввысь, хотя не очень существенно. При всем этом огромного роста числа предложений не предвидится", - убежден глава русского консульства ГК "Савацкий" Марк Гройсман. "Осенью может быть некое увеличение цен, но не думаю, что оно будет значимым. В любом случае такового ажиотажного спроса, как в 1-ые месяцы этого года, не будет", - гласит Павел Козлов.

Количество вводимого жилища всегда возрастает. По данным главы Росстроя Сергея Круглика, в первом полугодии 2006 рост объемов строительства в Рф составил более 10%, а "объем ввода новостроек в этом месяце превзойдет 5 млн. квадратных метров", пишут "Денежные известия".

Но квартир как и раньше не хватает. И дело здесь не только лишь в возросших доходах россиян и развитии ипотеки. Подогревают ситуацию на рынке и "инвесторы", зарабатывающие на перепродаже дорожающего как на дрожжах жилища. По различным оценкам, их толика на столичном рынке новостроек составляет 30-40%. Собственный вклад в рост цен заносит и рост себестоимости строительства: вырастают цены на цемент, арматуру, услуги энергетических монополий.

Так что миллионы квадратных метров до нуждающихся в улучшении жилищных критерий не доходят. "Застройщики и риелторы не торопятся выставлять квартиры в новостройках на продажу, потому что чем подольше они их придерживают, тем больший доход получают", - отмечает "Независящая газета".

Поправить сегодняшнее положение вещей совершенно не просто. "Законодательные меры, на мой взор, поменять сложившуюся ситуацию не способен. Тут может посодействовать только одно: повышение объемов строительства жилища", - сказал "НГ" управляющий IRN.RU Олег Репченко. По его словам, не стоит возлагать на то, что в наиблежайшие год-полтора квартиры в Москве начнут дешеветь. С ним согласен и пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "СИТИ-XXI век" Сергей Лядов. "Пока на рынок новостроек не выйдут новые большие проекты, положение будет нестабильным", - гласит эксперт.

По словам Лядова, не сумеет поправить ситуацию и ожидаемое в течение ближайших 2-ух месяцев вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, которые смягчают положения этого закона для застройщиков и банков. "Долговременную устойчивость даст рынку только освоение больших столичных территорий, которое начнется в этом году", - отметил представитель "СИТИ-XXI век".

Но соотношение спроса и предложения - не единственное разъяснение происходящего на рынке недвижимости.

По оценке "Финизвестий", себестоимость 1 кв. метра жилища себестоимости с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр. Еще 400$ с метра - толика городка, которая идет на строительство общественного жилища. Эти расходы застройщики также закладывают в цена "квадрата". "Другими словами покупая квартиру на рынке, мы практически оплачиваем еще одну - для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилища от городка. На самом деле это огромный налог с реализации жилища на физических лиц - конечных покупателей квартир", - замечают "ФИ".

Приблизительно столько же закладывается строителями и на разные откаты и взятки, приемущественно - на стадии получения участка под застройку. Как заявил не так давно куратор государственного проекта "Доступное жилище" министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, цена жилища под грузом чиновничьих "откатов" иногда растет на 30%. Если веровать оценке бюрократа, к уже получившейся $1400 за метр нужно прибавить еще как минимум $400. В сумме - уже $1800 за метр.

Дальше следуют расходы на кредиты - приблизительно $100 с метра. "После того как 214-й закон ("Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости" - rian.ru) практически перекрыл возможность работать с средствами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими средствами и банковскими, - гласит президент строительной компании "Баркли" Леонид Казинец. - Кредит обычно берется на 18 месяцев на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет приблизительно 5% от цены строительства".

Прибыль строителей-субподрядчиков - $200 с метра. Прибыль риелторов - $100 с метра.

Дальше следует такая "статья", как прибыль инвесторов - $1300 с метра. "Прибыль инвесторов - самая засекреченная, не считая "откатов", графа в структуре цены квадратного метра жилища в столице, - пишут "Финизвестия". - Мы ее получили обычным вычитанием всех выше перечисленных издержек ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр). По нашим расчетам, она составляет практически 60%. Другими словами на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек".

"Четких издержек инвестора не знает никто, очень примерно это от 30 до 50% от цены метра", - частично подтверждает эти расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Лена Шевелева.

Вобщем, не все с этими цифрами согласны. "Если мы зарабатываем 25-30% незапятнанными, проект можно считать удачным, - гласит президент строительной компании "Баркли" Леонид Казинец. - Издержки инвестора вырастают резвее, чем цены. Исключительно в марте на 30% официально подорожала толика городка. За полгода в 2 раза выросла цена подсоединения к сетям естественных монополий. Сильно много безосновательных регулирующих норм, в итоге объемы строительства уменьшаются. Появляется недостаток предложения. Соответственно вырастает спрос. И - цены".

"3500 баксов за метр - это не стоимость инвестора-застройщика, - уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. - Он, обычно, реализует квартиры оптом, что еще дешевле либо реализует их на различных шагах строительства, когда они также еще дешевле, чем конечная стоимость метра. Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%". Не считая того, по словам Амбурцумяна, суровые застройщики вкладывают средства в развитие строительной базы: закупают неплохую технику, современные краны, новые бетонные узлы.

На теоретическом уровне, понизить стоимость жилища в столичных новостройках можно было бы за счет "откатов" и доходов инвесторов, но фактически это неосуществимо. "Отобрать `левый` приработок у чиновников - задачка для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в критериях свободной реализации квартир на рынке не сумеет и сказочный герой", - признают "Денежные Известия".

"Цены же не по затратам, а по рынку числятся. Застройщик желает получить наивысшую прибыль за собственный проект. Если мы желаем муниципального регулирования цен, пусть правительство строит за свои средства без прибыли", - гласит президент "Баркли" Леонид Казинец.

И правда - средств много у людей, пусть платят.

Добавить комментарий

Москва

Особенности металлических складских стеллажей

Задачу оптимального использования объема складских помещений помогут решить разнообразные варианты многофункциональных стеллажей, предлагаемых в интернет-магазине «Метек». Используя такие практичные и удобные конструкции можно максимально комфортно и удобно оборудовать помещения гаражей …

Система обратного осмоса от компании НКТ Солтек

              На промышленные предприятия и в жилые дома, как правило, поступает вода с содержанием вредных химических веществ (марганец, сероводород, хлоросодержащие примеси и т.д.). Для обычного потребителя и крупного завода …

Особенности организации тимбилдинга

Одним из важных аспектов корпоративной культуры является тимбилдинг. Для обеспечения высокой эффективности компании нужно уделять внимание не только подбору и обучению персонала или находить нужные акценты для мотивации. Слаженная работа …

Как с нами связаться:

Украина:
г.Александрия
тел./факс +38 05235  77193 Бухгалтерия
+38 050 512 11 94 — гл. инженер-менеджер (продажи всего оборудования)

+38 050 457 13 30 — Рашид - продажи новинок
e-mail: msd@msd.com.ua
Схема проезда к производственному офису:
Схема проезда к МСД

Оперативная связь

Укажите свой телефон или адрес эл. почты — наш менеджер перезвонит Вам в удобное для Вас время.