Арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество
Предприниматели, использующие в качестве объекта налогообложения величину доходов, уменьшенную на сумму расходов, могут уменьшить налоговую базу по единому налогу на сумму арендных (лизинговых платежей) за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. Такое право предоставлено пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ.
Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.
Договор аренды недвижимого имущества, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (ст. 609 Гражданского кодекса РФ). Обратите внимание: договор, заключенный на такой срок, придется регистрировать даже в том случае, если он предусматривает аренду не всего здания, а лишь какого-то помещения в нем. Об этом сказано в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53.
Если договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, не прошел государственной регистрации, такой договор может быть признан недействительным. Следовательно, арендные платежи в рамках такого договора в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога, не включаются. Такого мнения придерживаются чиновники (см., например, Письмо МНС России от 18 февраля 2004 г. N 22-2-14/272). Однако такая трактовка налогового законодательства достаточно спорна: среди условий, необходимых для признания расходов, такого, как обязательная регистрация договора аренды, не предусмотрено. Да и арбитры в данном вопросе принимают сторону налогоплательщика. В качестве примера можно привести Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2004 г. N А58-1983/03- Ф02-3099/04-С1, Московского округа от 30 июля 2003 г. N КА-А41/4560-03. И хотя приведенные дела касаются налога на прибыль, аргументы, которые использованы в них, вполне справедливы и для "упрощенцев".
Понятно, что судиться с налоговиками захотят не все. Тогда можно посоветовать следующее. Договоры аренды недвижимости лучше заключать сроком, скажем, на 364 дня. В этом случае гражданское законодательство не требует государственной регистрации договора аренды. По истечении указанного срока договор можно продлить. Хотя можно обойтись и без процедуры перезаключения. Статья 621 Гражданского кодекса РФ гласит, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Причем согласно п. 2 той же статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным, причем на неопределенный срок. Этой же точки зрения придерживается и Президиум ВАС РФ в п. 11 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59. В данном случае все расходы на оплату аренды можно учесть при расчете единого налога.
Тут хотелось бы обратить внимание еще вот на какой нюанс. Нередко платежи по договору аренды недвижимости перечисляют одним платежом сразу за весь срок. И тут возникает вопрос, вправе ли предприниматель включить в расходы платеж по договору аренды целиком сразу в момент, как прошла оплата.
Чиновники уверены, что в данном случае платежи по договору аренды будут включаться в расходы равномерно в течение всего установленного срока аренды (см., например Письмо Минфина России от 14 ноября 2005 г. N 03-11-04/2/132). Свою позицию чиновники подкрепляют такими доводами. Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. Конечно, при условии, что они соответствуют критериям, которые указаны в ст. 252 Налогового кодекса РФ. И расходы по аренде уменьшают налогооблагаемые доходы при расчете единого налога на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса. При этом расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ). Однако предприниматель произвел уплату арендных платежей вперед, осуществив тем самым авансовую оплату фактически не оказанных арендодателем услуг по договору аренды.
В связи с этим данные платежи уменьшают налоговую базу по единому налогу равномерно (ежемесячно) в течение срока, на который заключен договор аренды при получении услуг.
Указанная позиция чиновников более чем спорна. Дело в том, что расходы при упрощенной системе признаются кассовым методом. А для него важен сам факт оплаты расходов. Более того, ст. 346.17 Налогового кодекса РФ не устанавливает специального порядка признания расходов, которые оплачены целиком, но относятся к нескольким периодам.
Несколько слов хотелось бы сказать об аренде земельных участков. В состав основных средств у "упрощенцев" могут включаться лишь те основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом для целей налогообложения прибыли. Земля таковой не является. Некоторые бухгалтеры задаются вопросом: можно ли учесть затраты по аренде земли в расходах?
Да, можно. При расчете единого налога предприниматели вправе уменьшить полученные доходы на сумму платы за арендуемое имущество, к которому относится также и земельный участок (п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ, ст. 130 Гражданского кодекса РФ). И в данном случае не имеет значения, относится арендованный объект к амортизируемому имуществу или нет. Понятно, что при условии, что такие затраты подтверждены документально и экономически обоснованны, то есть земельный участок используется в деятельности, которая приносит доход вашей компании. Против такого подхода не возражают и чиновники. В качестве примера можно привести Письмо Минфина России от 10 февраля 2006 г. N 03-11-04/2/35.
Вопрос возникает с дополнительными затратами, связанными с арендой земельных участков. Скажем, когда для оформления договора необходимо получить заключение от какого - либо государственного органа. Скажем, от Комитета по архитектуре и градостроительству. Расходы, связанные с его получением, могут учитываться при определении налоговой базы по единому налогу. Другой вопрос, что, если в заключении договора аренды земельного участка предпринимателю было отказано, указанные расходы уменьшать полученные доходы не должны. Такое мнение было высказано в Письме Минфина России от 3 марта 2005 г. N 03-03-02-04/1/52.
По договору лизинга, или, как его еще называют, договору финансовой аренды, одна сторона - лизингодатель обязуется приобрести в собственность у определенного продавца имущество, указанное другой стороной - лизингополучателем, а затем передать его лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. При этом лизингодатель не отвечает за выбор предмета лизинга и продавца. Впрочем, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингополучателем. Так сказано в ст. 665 Гражданского кодекса РФ.
Общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя, называется лизинговыми платежами.
Согласно п. 1 ст. 11 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.
В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (п. 1 ст. 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)").
Когда лизингополучатель уплачивает лизингодателю выкупную стоимость имущества, возникает вопрос: а в какой момент лизингополучатель сможет учесть расходы на его приобретение в составе основных средств в целях исчисления единого налога?
Стоимость основных средств, полученных по договорам лизинга, может быть учтена в отчетном периоде перехода права собственности на эти основные средства. По мнению чиновников Минфина России, до перехода права собственности на предмет лизинга лизингополучатель не сможет признать уплаченную сумму выкупной стоимости в качестве расходов на приобретение основных средств согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. Такое разъяснение приведено в Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 25 марта 2005 г. N 03-03-02-04/1/88.
Что касается лизинговых платежей в части дохода лизингодателя, то лизингополучатели вправе признать в составе расходов по аренде платежи за взятое в лизинг имущество (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Поскольку расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты, то при определении налоговой базы по единому налогу сумму лизинговых платежей учитывают в отчетных периодах их фактической уплаты лизингодателю.
Позиция чиновников не находит отклика в арбитражных судах. Известны случаи, когда налогоплательщикам удавалось доказать, что и выкупную стоимость лизингового имущества они вправе списать в расходы, не дожидаясь, пока лизинговое имущество перейдет к ним в собственность. Так, скажем, судьи в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15 июня 2006 г. по делу N А56-29416/2005 пришли к выводу, что общество обоснованно включило в расходы в составе единого лизингового платежа затраты на приобретение оборудования в части выкупной цены предмета лизинга.
Надо сказать, что указанное решение не единичное. Подобный вердикт судьи ФАС СевероЗападного округа вынесли в Постановлении от 29 сентября 2006 г. по делу N А56-44099/2005. Как видите, судиться с налоговиками имеет смысл. Правда, учтите, что подобные выводы содержатся только в постановлениях ФАС одного округа. Поэтому предугадать, как поступят коллеги судей ФАС Северо-Западного округа в других округах, невозможно.
