Цены на квартиры в Москве. Летний прогноз
Если что-то и есть неподвижное в столичных квартирах, то уж никак не цены. В мае средняя цена квадратного метра просто преодолела порог в 3 тыс. у.е. Только за текущий год рост цен составил 30% - и это, как убеждают аналитики, не предел. Разъяснений тому несколько.
=> Труднодоступное жилище: цены и прогнозы
Спрос на квартиры в Москве – как на первичное, так и на вторичное жилище – непреклонно вырастает, а предложение вот-вот закончило понижаться. Конкретно недостаток "квадратов" диктует условия на рынке. При всем этом, как отмечают специалисты, сезонный фактор "летнего затишья" в этом году не сыграет собственной роли. "В течение июня цены будут расти в среднем на 4-5% за месяц. Согласно подготовительному прогнозу, в июле и августе темпы увеличения цен составят 6-8%", - предсказывает директор департамента маркетинга и рекламы компании "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Елисеев.
Ведущий аналитик департамента маркетинга Агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин приводит идентичные данные по темпам роста цен на жилище (8-10% за месяц). "При таких темпах роста цен, жилище, на теоретическом уровне, может за год подорожать вдвое и стоить будущей весной уже $5-6 тыс. за кв. метр в среднем по Москве, а в центре - уже $8-10 тыс. за кв.метр.", - утверждает эксперт. Таким макаром, если ничего не поменяется, Москва может "догнать и перегнать" Америку и Европу по ценам на жилище, отмечает Скобкин. В качестве сдерживающего фактора, по словам аналитика, могут выступить "относительно низкая производительность труда и средняя зарплата, больше соответствующая для развивающихся государств". Так что в случае обозначенного увеличения цен спрос на жилище может очень свалиться.
Более размеренные прогнозы делает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. По его оценкам, с учетом сезонных причин летом ситуация несколько успокоится, и недвижимость будет дорожать по 2%-3% за месяц. "Но пока на рынок новостроек не выйдут новые большие проекты, положение будет неуравновешенным", - приводит его слова "Kvadroom.ru".
А управляющий партнер Управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Оксана Карма считает, что недостаток предложения сохранится на рынке еще как минимум год-полтора, хотя "необоснованно высочайший рост цен на квадратные метры должен закончиться уже в наиблежайшие 2-3 месяца". Дальше, по ее словам, "произойдет стабилизация ценового прироста до 1-2% за месяц". Гласить о ценовом "обвале" на столичном и подмосковном рынках жилища пока не приходится, гласит Карма.
=> За спекулянтами леса не видно
Столичном правительстве рост цен на столичное жилище разъясняют независимыми от властей факторами. В интервью "Денежным Известиям" глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин заявил: "Цены в современных критериях сформировывает рынок, и значимым фактором, содействующим их росту, является, по воззрению профессионалов, удорожание строительства. Строй издержки, в том числе цена стройматериалов, продолжают расти".
Кроме этого, по воззрению Ресина, нехорошую роль играют подогреваемые спекулянтами слухи о сокращении предложения недвижимости на столичном рынке. "Переломить ситуацию может более обширное распространение реальных данных об объемах строительства в Москве. К примеру, исключительно в прошедшем году было выстроено более 5,2 млн. кв. метров против 4,7 млн. в 2004 году. Ну и вся динамика роста объемов строительства с середины 90-х годов свидетельствует, что жилища возводится все в большей и большей степени. Строительство в столице ведется и будет вестись нарастающими темпами", - утверждает Ресин.
С тем, что спекуляции с недвижимостью содействуют увеличению цен, спорить не приходится. По словам министра регионального развития Владимира Яковлева, в больших городках до 30% жилища скупается в спекулятивных целях. В критериях ажиотажного спроса на жилище те граждане, кто может для себя это позволить, приобретают квартиры впрок, в расчете на будущий рост их цены. В целях борьбы с безудержным ростом цен на жилище возглавляемое Яковлевым ведомство предложило не так давно облагать завышенным налогом хозяев 2-ух и поболее квартир либо повысить плату за содержание "излишнего" жилища.
Меж тем, отмечают "Финизвестия", специалисты издавна уже обусловились, что понижению темпов роста цен на недвижимость может поспособствовать только активное жилищное строительство. "Сейчас вся деятельность программки "Доступное жилище" ориентирована на увеличение спроса, в то время как для роста предложения фактически ничего не делается", - приводит издание мировоззрение главы Росстроя Сергея Круглика. Так что до тех, пор пока спрос на жилище намного превосходит предложение, цены на него будут расти, и инициатива Минрегионразвития в этом плане не достаточно что изменит.
=> Есть кредиты, нет жилища
Решению трудности доступности жилища должна была содействовать программка развития ипотечного кредитования. Но развитие ипотеки в критериях недостающего строительства может дать только один итог: очередной виток увеличения цен, считают спецы.
Сейчас ипотечные сделки, по данным генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняка, составляют 4 % в общем объеме сделок с недвижимостью. По его же данным, пока число ипотечных сделок никак не оказывает влияние на рост цен. Но – конкретно пока. "Не оставляет никаких колебаний факт, что развитие ипотеки в рамках несчастной программки о доступном жилище, приведет к тому, что цены на недвижимость будут расти еще больше активными темпами", - отмечает "Bankir.ru". Дело в том, что ипотека приводит на покупательский рынок жилища дополнительную категорию людей, которые ранее и грезить не могли о собственном "угле". Большим спросом у этой категории покупателей пользуется квартиры эконом-класса (до 150 тыщ у.е), которые уже сейчас одномоментно "вымываются" с рынка, а ипотека убьет их совсем, объясняет издание.
=> Невидимая рука рынка
Вопреки законам рыночной экономики, стимулируемый ипотекой спрос к росту предложения не ведет. "…Возникновение дополнительного спроса могло бы привести к тому, что на рынок вошли бы новые игроки, темпы строительства бы увеличивались, - приводит "Bankir.ru" слова Павла Самиева, управляющий отдела банковских рейтингов Профессионала РА. – Но монополизация строительного рынка в Рф делает таковой вариант развития событий маловероятным. Из-за закона о долевом строительстве банки отрешаются принимать на себя опасности и финансировать строительство, сосредотачиваясь на кредитовании вторичного жилища, которого сильно мало. На данный момент только Сбербанк готов взяться за проектное финансирование".
О том, что стабилизировать ситуацию может только массовый вброс нового жилища, который в последнее время навряд ли вероятен в связи с "неизжитыми последствиями закона о долевом строительстве", гласит и директор департамента маркетинга и рекламы "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Елисеев.
=> В росте цен повинны… обманутые вкладчики?
Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" вступил в силу 1 апреля 2005 года. Призванный защитить права дольщиков, этот закон предоставил им такие беспримерные права, что за собственный бизнес испугались уже застройщики. Последние, в свою очередь, стали пугать чиновников и друг дружку переделом рынка и резким подорожанием недвижимости, пишут "Финизвестия".
Закон № 214 обязал застройщиков открывать маркетинговую кампанию и завлекать средства соинвесторов только после того, как будет собран полный набор документов, в том числе оформлены права на землю и получено разрешение на строительство. Нарушение сроков, самовольное отклонение от проекта, "недобор" в разрешительной документации, неудовлетворительное качество строительства - неполный перечень поводов, которыми может пользоваться дольщик, чтоб в однобоком порядке расторгнуть контракт.
Шокированные таковой "несправедливостью" застройщики приготовились к массовому притоку на рынок нечистоплотных людей. По их воззрению, многие станут заключать договоры долевого строительства с единственной целью: к чему-нибудь придраться и возвратить вложенные средства совместно с хорошей неустойкой (63% годичных от суммы контракта), отмечают "ФИ" от 1 апреля 2005.
Еще одним результатом принятия закона стала ускоренная монополизация рынка недвижимости: кропотливая "предпродажная подготовка" объекта по силам только большим компаниям. "Большим строителям, в особенности из числа приближенных к столичным властям, бояться нечего, - приводят "ФИ" слова генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова. - Закон уменьшит число столичных строй компаний на 25-30% за счет тех, кто победнее".
Специалисты предвещали и поболее драматичные действия. Во-1-х, строители, боясь штрафов за задержки, везде станут наращивать сроки сдачи новых объектов. Во-2-х, начнется общее сворачивание проектов, которые нереально привести в соответствие с новым законодательством - их число, по данным Vesco Consulting, добивается 60%. Но самый красивый аргумент критиков закона - удорожание жилища во всех секторах вследствие роста цен на "долевые" новостройки. При регистрации контракта придется уплачивать НДС - 18%; закон на самом деле просит страхования денежных рисков контракта - это более 5%; банки будут пересматривать условия кредитования, естественно, не в сторону уменьшения. В конце концов, монополизация сама по для себя провоцирует ценовой сговор", - оценивают последствия принятия закона "Финизвестия".
=> Закон жесток, но его поправят
Спустя практически год после вступления в силу закона № 214 Муниципальная Дума отважилась его поправить. К истинному моменту эти поправки прошли 1-ое чтение.
Согласно новым законодательным нормам, отменяется солидарная ответственность застройщика и банка-кредитора перед дольщиками. С другой стороны, застройщика обязывают платить неустойку в двойном размере в случае срыва сроков сдачи объекта. Застройщики удовлетворены (хотя и частично), а вот для людей новеллы долевого законодательства могут обернуться новым ростом цен на жилище, отмечают "Известия".
По воззрению этого издания, "в таких критериях застройщики могут вообщем отрешиться от вербования средств дольщиков и строить жилище только на средства, занятые у банков. В итоге граждане лишатся способности приобрести жилище на исходном шаге строительства, что намного дешевле, чем приобретение готовой квартиры".
Вобщем, специалисты отмечают, что в среднесрочной перспективе принятие поправок скажется на рынке позитивно. По действующему законодательству ответственность перед дольщиками за недострой банки делят с застройщиками. "В итоге банковские структуры без охоты дают кредиты строительным организациям, а ставки очень завышены, - гласит Дмитрий Аверин, управляющий юридического департамента агентства элитной недвижимости "Новое качество". - В новеньком законопроекте эта норма отменена. Если поправки воспримут, на рынке появится больше предложений".
По воззрению Эльвиры Ерёминой, гендиректора инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век", отмена солидарной ответственности банков по обязанностям застройщиков упростит доступ застройщиков к кредитным ресурсам, что позволит ускорить как темпы реализации текущих проектов, так и выход на рынок новых объектов, а в перспективе приведет к повышению предложения и понижению темпов роста цен на рынке недвижимости.
Аналитики отмечают, что благодаря поправкам "строители и банки сумеют извлекать больше прибыли", но при всем этом "население лишится способности инвестировать свои средства в недвижимость на исходном шаге, что приведет к значительному удорожанию квартир". Правда, с течением времени, по воззрению участников рынка, цены на недвижимость стабилизируются в итоге возникновения на рынке новых объектов и появления конкуренции.
=> Все-же нужно строить
При всех плюсах поправок, ни к резкому повышению объемов строительства, ни к замедлению темпов роста цен, ни к понижению цен в наиблежайшей перспективе они не приведут.
"Бизнес строй компаний получит глоток свежайшего воздуха, станет малость рентабельнее, но это будут только малозначительные конфигурации, пришествия которых стоит ждать не ранее чем через 1,5-2 года после принятия поправок. Эти поправки дадут возможность маленьким компаниям выдержать на рынке еще некое время и, может быть, даже удачно преодолеть кризис строительства. О каких-то вероятных сверхприбылях либо значимом повышении вкладывательной привлекательности проектов, возникновения которых многие ждут, не стоит даже гласить", - уверен управляющий аналитического отдела компании "Новенькая Площадь" Дмитрий Попов. По воззрению Попова, такая ситуация разъясняется рядом обстоятельств: инертностью рынка недвижимости; малым количеством площадок под строительство, их завышенной ценой; отсутствием либо неудовлетворительным состоянием инженерных сетей; долгим сроком согласования и рассмотрения проектной документации; коррупцией чиновников различного уровня; неизменным ростом цены материалов и энергоэлементов.
Специалисты сходятся в том, что через несколько лет принятие поправок приведет к повышению предложения на рынке жилища. Что все-таки касается цен на недвижимость, то на их, по воззрению аналитиков, законодательные нововведения фактически не окажут воздействия.
"Квадратный метр" припоминает, что еще весной 2004 года глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предлагал начать мероприятия по стимулированию ипотеки на два–три года позднее мер, направленных на повышение объемов возводимого жилища. По его расчетам, на развитие строительного рынка (индустрии стройматериалов, строительной техники, наведение порядка с выделением участков и обеспечением их коммуникациями) будет нужно не меньше 3-х–5 лет. Меж тем понижение цены ипотеки планировалось в 1-ый же год деяния нацпроекта "Доступное жилище". "Рост кредитования без расширения предложения вызовет взрывной рост цен", — предупреждал глава ФАС два года вспять. Так и вышло.
В конечном итоге – ипотека остается труднодоступной для той части населения, которая больше всего нуждается в жилище, цены на квадратные метры вырастают, а банки и застройщики сосредоточили свое внимание на секторе элитной недвижимости.
=> Строй пирамиды
Не содействует порядку на рынке и закон о жилищно-накопительных кооперативах, которые Артемьев именовал "новыми МММ". На 1-ый взор предложение интригующе: вносите 50–60% цены квартиры, остальное доплачивает кооператив, а вы в течение какого-то срока гасите остаток с учетом процентов. Но оставшиеся 40–50%, отмечает "Квадратный метр", приносят те, кто приходит позднее. И до того времени, пока вы не выплатите все 100%, квартира находится на балансе кооператива, так что в хоть какой момент вы сможете ее утратить. Разориться кооператив может по хоть какой причине, к примеру, если закончится приток новых членов. Квартиру выставят на аукцион для погашения долгов в равных толиках всем пострадавшим от банкротства.
